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相続登記、自分でやるには

相続登記ってなに?

そもそも不動産の相続登記ってなに?

父が亡くなったけど、実家の不動産で必要な手続きってなに?

 

そう思う方、多いかもしれません。

相続手続きに出てくる法律的な言葉は、硬くて分かりにくいことが多いですよね。

 

この記事では、本当に身近で大切な法律の話を分かりやすく説明させていただきます。

そのため、出来るだけ簡単な表現で、事例や状況を織り交ぜながら説明していこうと考えています。

もちろん、それでも分かりにくい、どういう事だろう?自分の場合はどうなのか?など疑問がありましたら、いつでも個別の無料相談をおこなっておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

 

今回の記事は、「不動産の相続登記」についてです。

 

土地や建物などの不動産は現預金、株式などと並んで我々にとって重要な財産です。例えば不動産の場所や隣の土地との境界があいまいだったり、誰か知らない人に勝手に名義を書き換えられてしまったりしたら、大きな混乱を招いてしまいます。

 

そのような混乱をさけるために、土地や建物などの不動産の「所在・地番・家屋番号」、「種類・面積」、「権利変動」などを登記簿という公の帳簿に公示し、管理しています。これが不動産登記です。

 

つまり、どこの、どんな、土地や建物などを誰が持っていて、ほかにどんな権利が付いているのかを、記録し、誰でも確認できる状態です。

 

この不動産登記は国の機関である法務局という役所が管理しています。通称、登記所と呼ばれる役所です。

 

不動産の名義を変更するためには、法務局に登記申請をしなければなりません。たとえ売買や相続で不動産の所有者が変わっても、勝手に名義が書き換わるわけではありません。所有者自身またはその代理人が登記申請をしなければ、不動産の名義は前所有者(相続では故人名義)のままです。

 

相続登記とは、故人が所有していた土地や建物などの登記簿には、「故人名義」まま登記がのこっているため、それを相続人に「名義変更」をするための手続きをいいます。

 

つまり、相続を原因とする、登記の変更なので「相続登記」です。

 

この申請をするときに提出する書類を登記申請書といい、申請人が作成します。

 

登記をするには申請書を作成し、さまざまな添付書類が必要になります。申請をしたあと、法務局が審査をして登記は完了します。

 

この相続登記ですが、ややこしい、分かりにくいという声も多く聞かれますが、個人でも手続きをすることが出来ます。

相続登記に期限がないって本当?

この相続登記には、「いつまでにしなければいけない」といった期限がありません。

 

つまり、不動産の名義人が亡くなってから何か月以内に相続人に名義変更しなければ、何らかの罰則やペナルティがあるといったことはありません。

 

しかし、罰則やペナルティがないからといって、相続登記をせずに放っておいても良いかというと答えはNOです。

 

なぜなら、相続登記を放置すればするほど、名義変更しなければいけない場面で、厄介な問題に発展する可能性があるからです。

 

例えば、母の介護施設への入所費用を捻出するために、実家の売却をする場合を考えてみます。

 

亡くなった父名義のままでは実家の売却はできないため、必ず相続人に名義変更をしなければなりません。

 

故人が遺言書を書いていない場合、誰が実家を相続するかは、相続人全員の同意によって決めることとなり、相続人の誰か一人でも反対すれば、名義変更をすることはできなくなってしまいます。

 

そして、他の相続人との意見が合わずに話し合いが進まなくなってしまうと、最悪のケースでは「不動産を売却できない」、「不動産の売却まで時間がかかってしまう」といったことも起こり得ます。

 

その他にも

・相続人の死亡により、関係者が増え、話し合いが困難となる

・相続人が認知症となり、その相続人に後見人を付けなければならない

・相続人が海外に移住してしまい、書類のやりとりに時間がかかる

・相続人が行方不明となり、連絡が取れない

などなど、相続登記を放置しておくと様々な問題が発生してしまいます。

 

そのため、「相続人が増える前に」、「相続人同士がしっかりとコミュニケーションをとることが出来るうちに」相続登記を済ませておくことをお勧めします。

ワンポイント

相続登記には期限はありませんが、相続手続きにおいて期限が定められているものがありますので、ご注意ください。

  • 相続放棄⇒自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内
  • 限定承認⇒自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内
  • 準確定申告⇒相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内
  • 相続税申告⇒相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内

3つの相続登記について

故人が遺言書で「不動産を相続させる人」を定めている場合を除き、一般的には相続人全員の協議により誰が不動産を相続するのかを決めます。これを遺産分割協議と言います。

 

この遺産分割協議ですが、相続人全員が参加し、その全員の同意により、不動産を相続する人を決定します。そのため、相続人を一人でも欠いたものは無効となるため注意が必要となります。

 

また、民法で定められた法定相続分のとおりに不動産を相続することも可能となります。この場合には遺産分割協議は不要となります。

 

上記のように相続のしかたによって、相続登記の手続きの流れや内容、必要書類などが変わってくるので、ご自身がどのように不動産を相続するかを確認することが重要となります。

ワンポイント

遺産分割協議は相続人全員が一堂に会する必要はなく、電話や書面、メール等のやり取りでも大丈夫です。

1 遺産分割協議による相続登記

遺言書がない場合の、一般的な方法です。

 

相続人全員で話し合い、全員の合意の上で、土地や建物を誰が相続するのかを決めます。
そして、その話し合いの内容を記した遺産分割協議書を作成し、相続登記を行います。

 

注意が必要なところは、万が一、相続人同士で話し合いがまとまらない時は、協議がまとまるまで相続登記ができなくなってしまうことです。

 

また、不動産を相続人の一人が単独で所有するだけでなく、他の相続人と共同で所有することもできます。共同で所有することを「共有」といいます。

 

共有の場合、その不動産を売却する時は、名義人全員の同意が必要になりますので、将来的に思わぬ「もめごと」に発展することもありますので注意が必要です。

2 遺言書による相続登記

遺言書により不動産を引き継ぐ人物が定めれらており、その遺言書が有効なものであれば、その内容に従って相続登記を行うことが出来ます。

 

遺言書の内容のとおりに相続登記をすることができるため遺産分割協議不要となります。


そのため、相続人同士のもめごとが、一番発生しにくい方法です。

3 法定相続分による相続登記

この登記方法を選ぶのは、限られたケースになるかもしれません。

 

例えば、相続人が一人だけの場合は、遺産分割協議書は必要ないので、その方一人に相続登記を入れるケースが該当します。

 

また、故人が残した不動産を売却して、それによって得たお金を相続人で分配する場合も、まずは相続人に名義変更をする必要があるので、一旦法定相続分で相続登記を入れるケースに該当します。さらに相続人全員の合意の元、この不動産をすぐに売りに出し、法定相続分で相続することになっている、なんら問題のないケースなどの場合です。

 

つまり、実家の相続で、子供たちは全員、他に生活の拠点を置いているので、今後その実家に住む予定はない。また、その実家は古くなっていて、誰かに賃貸にすることは現実的ではない。そのため、相続人で話し合った上で、この実家と土地を売って、得たお金を法定相続分で分けると決まっているときなどです。

 

なお、他の相続人の合意がなくても、相続人の一人から法定相続分による相続登記することは出来ます。しかし、申請人以外の相続人について、登記識別情報が通知されないなど、後に大きな問題が生じるおそれがありますので、注意が必要です。

相続登記に必要な書類(遺産分割協議の場合)

相続登記の申請の際に、様々な書類を法務局に提出する必要があります。
なぜなら、法務局が間違いのない相続登記かどうか判断するために、「死亡した人が誰で」、「誰が不動産を引き継ぐのか」を証明する必要があるからです。

 

勘違いしないでいただきたいのが、法務局側が書類を集めてくれるわけではなく、登記を申請する方ご自身で書類を集める必要があるということです。

 

そして、書類の審査を経て、不動産の名義が相続人に変更することとなります。

 

提出する書類は不動産の相続のしかたによって変わります。
この記事では相続登記の中で一般的な遺産分割協議により相続する場合に必要となる書類をご紹介いたします。

必要書類一覧(遺産分割協議の場合)
必書類類 備考

故人の出生から死亡までの戸籍謄本等

故人の相続人が誰かを法務局に証明するために必要となります。

故人の住民票の除票

登記簿上の所有者と故人の同一人物であることを証明するために必要となります。

相続人全員の戸籍謄本

相続人に相続する権利があることを証明するために必要となります。

遺産分割協議書

誰に不動産を相続させるのかを協議した内容を書面にしたものです。

相続人全員の印鑑登録証明書

上記遺産分割協議書に使用した実印の印鑑証明書が必要です。

不動産を相続する方の住民票

不動産を相続する方の住民票が必要です。相続しない方の住民票は不要です。

固定資産評価証明書

登録免許税の計算に必要な不動産の価格がわかります。

不動産登記申請書

法務局の窓口に参考となるひな形が置いてあったり、法務局のホームページからひな形をダウンロードできたりします。

※上記は遺産分割協議による相続登記の場合に必要となる書類一覧です。登記簿の状況によっては、追加で必要となる書類が発生する場合がありますのでご注意ください。

相続登記に必要な費用

相続登記をするには、大きく分けて以下の3つの費用が必要となります。

 

①戸籍謄本等の実費

②登録免許税

③司法書士への報酬

 

①戸籍謄本等の実費と②登録免許税は、ご自身で相続登記を進める場合にも司法書士に手続きを依頼する場合にも必要となりますが、③司法書士への報酬は、ご自身で相続登記を進める場合には必要ありません。

①戸籍謄本等の実費

相続登記を申請する際、戸籍謄本、住民票の写しや印鑑登録証明書など、多くの書類を法務局に提出する必要があります。これらは相続人の人数や不動産が多くあると取得する通数が増えるので、当然それだけ費用が必要となります。さらに戸籍などを郵送で請求する場合には、往復の切手代も必要となります。

相続登記に必要な書類一覧(参考:札幌市)
書類類等について 金額
戸籍謄本、住民票など被相続人や相続人を確定するために必要な書類

戸籍謄本     1通:450円

除籍謄本     1通:750円

改製原戸籍    1通:750円

住民票      1通:350円

住民票の除票   1通:350円

戸籍の附票    1通:350円

印鑑登録証明書

        1通:350円

固定資産評価証明書

土地       1筆:400円

建物       1件:400円

登記事項証明書

書面請求     1通:600円

オンライン・送付 1通:500円

オンライン・窓口 1通:480円

その他、交通費、郵便切手、定額小為替手数料 上記戸籍謄本などを郵送で請求する場合の手数料の支払いは定額小為替で行うこととなります。その際、定額小為替の手数料として別途1枚につき100円が必要となります。

上記は札幌市の手数料となっております。各市町村によって、取得費用が異なりますので、ご自身でご確認ください。

②登録免許税

相続登記を申請する際、登録免許税という税金が必要となります。
登録免許税は郵便局などで収入印紙を購入して、その収入印紙を登記申請書に貼り付けて納付します。

 

登録免許税は不動産の価格に比例して高くなります。
実家の相続登記の登録免許税につきましては、固定資産評価証明書又は納税通知書の不動産の価格を確認すると登録免許税を算出できます。

 

お金のかかることは後回しにしたくなるかもしれませんが、通常の売買や贈与などのでは登録免許税の税率が原則2%となっているため、それらと比べると相続登記の場合には0.4%ととても低く設定されています。

登録免許税の計算例

登録免許税=課税価格×0.4%

例:固定資産税評価額1,000万円の土地と500万円の家屋を相続した場合

1,000万円+500万円)×0.4%=6万円

※課税価格は不動産の価格から1000円未満を切り捨てた額です。

※登録免許税は、課税価格に税率をかけた金額から100円未満を切り捨てた額です。

③司法書士への報酬

相続登記の手続きを司法書士に頼む場合に必要となる費用です。

 

司法書士報酬はそれぞれの司法書士が自由に決めることが出来ます。そのため、依頼する司法書士、地域、相続登記の条件や難易度によって報酬の金額は変わりますが、相場は5万円から10万位です。

 

なお、ご自身で相続登記の手続きを進める場合には、司法書士への報酬は必要ありません。

登記申請

さて、遺産分割協議が終わり、登記申請書や添付書類が整ったら、いよいよ登記申請です。あと少しなので頑張って下さい。

 

登記申請には3つの方法があります。

  1. 法務局に申請書や添付書類を持参して申請する方法
  2. 法務局に申請書や添付書類を郵送して申請する方法
  3. オンライン申請する方法

 

オンライン申請は、そもそも一般の方ではなく専門家向けの申請方法なので、この記事では説明を割愛させていただきます。

法務局に申請書や添付書類を持参して申請する方法

法務局の窓口に登記申請書や添付書類などを持参して申請します。

 

上記書類と一緒に登記申請書に押印した「申請人の印鑑」も持って行きましょう。

 

登記申請後、1週間程度で登記が完了します。念のため、登記官に登記完了予定日を確認します。

 

登記完了予定日になったら、法務局に書類を受け取りに行き、手続き終了となります。

 

なお、登記完了書類を受け取る際は、登記申請の際に使用した「申請人の印鑑」や申請人の身分証明書が必要となりますので忘れないように注意しましょう。

 

登記完了後、法務局で受け取る書類は、登記識別情報通知書及び登記完了証、原本還付書類(登記申請の際に、原本還付の手続きをとっていれば、添付書類の原本を返してもらえます。)となります。

 

最後に、相続登記が完了したら、登記の内容に間違いがないか登記事項証明書を取得して確認しましょう。

法務局に申請書や添付書類を郵送して申請する方法

準備した登記申請書や添付書類一式を相続する不動産を管轄する法務局に郵送して申請する方法もあります。

 

郵送方法は、書留かレターパックプラス(レターパックの赤いやつ)で送ります。

 

封筒表面に「不動産登記申請書在中」と必ず赤字で記載してください。

 

そして、返信用の封筒と切手も一緒に入れてください。なお、返信の時の郵送方法も、書留かレターパックプラスでの返信となります。

 

郵送申請は、書類が法務局に届いてから受付されるので、法務局に登記申請書などを持参して申請より時間がかかるので注意が必要となります。

 

弊所にご相談いただければ、登記申請書の作成から必要資料の案内や不足チェック等もサポートさせていただきます。

 

時間がかかる、心理的な負担の大きい遺産分割協議から書類の準備、法務局への申請まで全てをお任せしていただけますので、全く不安なく登記をすすめる事ができます。

 

無料相談、近郊への無料出張相談も行っております。

 

相続登記には期限はありませんが、放置しておくと厄介な問題に発展しやすいので、ご不安な方、心配事のある方は、お早目にご相談ください。

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