【複雑な相続登記】
最初に押さえる７つのポイント

こんにちは。【札幌相続遺言プラザ】ふくちたつや司法書士・行政書士事務所の福池達也です。

「そもそも不動産の相続登記ってなに？」
「父が亡くなったけど、実家の不動産で必要な手続きってなに？」

そう思う方、多いかもしれません。

相続手続きに出てくる法律的な言葉は、硬くて分かりにくいことが多いですよね。この記事では、本当に身近で大切な法律の話を分かりやすく説明させていただきます。

もちろん、それでも分かりにくい、どういう事だろう？自分の場合はどうなのか？など疑問がありましたら、いつでも個別の【無料】相談をおこなっておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

土地や建物などの不動産は現預金、株式などと並んで我々にとって重要な財産です。例えば不動産の場所や隣の土地との境界があいまいだったり、誰か知らない人に勝手に名義を書き換えられてしまったりしたら、大きな混乱を招いてしまいます。

そのような混乱をさけるために、土地や建物などの不動産の「所在・地番・家屋番号」、「種類・面積」、「権利変動」などを登記簿という公の帳簿に公示し、管理しています。これが不動産登記です。

つまり、どこの、どんな、土地や建物などを誰が持っていて、ほかにどんな権利が付いているのかを、記録し、誰でも確認できる状態です。

不動産登記は国の機関である法務局という役所が管理しています。通称、登記所と呼ばれる役所です。

不動産の名義を変更するためには、法務局に登記申請をしなければなりません。

たとえ売買や相続で不動産の所有者が変わっても、勝手に名義が書き換わるわけではありません。所有者自身またはその代理人が登記申請をしなければ、不動産の名義人は前所有者（相続では被相続人名義）のままです。

相続登記とは、被相続人が所有していた土地や建物などの登記簿には、「被相続人名義」まま登記がのこっているため、それを「相続人名義」に変更するための手続きをいいます。

つまり、相続を原因とする、登記の変更なので「相続登記」です。

この申請をするときに提出する書類を登記申請書といい、申請人が作成します。

登記をするには登記申請書を作成し、さまざまな添付書類が必要になります。申請をしたあと、法務局が審査をして登記は完了します。

この相続登記ですが、ややこしい、分かりにくいという声も多く聞かれますが、個人でも手続きをすることが出来ます。

相続登記には、「いつまでにしなければいけない」といった期限がありませんでしたが、法改正によって義務化されることが決定し、2024年4月1日に改正法が施行されることも決まっています。

改正法施行後は相続登記を期限内に行わなかった場合、「10万円以下の過料」というペナルティが適用されます。

相続登記の義務化は、2024年4月1日以前に発生した相続にも適用されます。

たとえば2021年1月に不動産を相続した方が2024年4月以降も相続登記をせずに放置していると、過料のペナルティが適用される可能性があるのです。

現時点においても相続登記をしていないなら、早めに相続登記すべきといえるでしょう。

相続登記の義務化だけでなく、相続登記を放置すればするほど、名義変更しなければいけない場面で、厄介な問題に発展する可能性があるため早めに手続きを開始することが重要です。

例えば、母の介護施設への入所費用を捻出するために、実家の売却をする場合を考えてみます。亡くなった父名義のままでは実家の売却はできないため、必ず相続人に名義変更をしなければなりません。

被相続人が遺言書を書いていない場合、誰が実家を相続するかは、相続人全員の同意によって決めることとなり、相続人の誰か一人でも反対すれば、名義変更をすることはできなくなってしまいます。

そして、他の相続人との意見が合わずに話し合いが進まなくなってしまうと、最悪のケースでは「不動産を売却できない」、「不動産の売却まで時間がかかってしまう」といったことも起こり得ます。

• 相続人の死亡により、関係者が増え、話し合いが困難となる
• 相続人が認知症となり、その相続人に後見人を付けなければならない
• 相続人が海外に移住してしまい、書類のやりとりに時間がかかる
• 相続人が行方不明となり、連絡が取れない

などなど、相続登記を放置しておくと様々な問題が発生してしまいます。そのため、「相続人が増える前に」、「相続人同士がしっかりとコミュニケーションをとることが出来るうちに」相続登記を済ませておくことをお勧めします。

何故相続登記をしなければいけないのでしょうか？

繰り返しになりますが相続登記の義務化だけが理由ではありません。

相続登記を放置することで以下のような問題が発生します。

• 被相続人名義では不動産を売却することが出来ない
• 他の相続人の死亡により相続関係が複雑になり相続人を特定するだけでも大変
• 相続発生後、相続人同士で不仲となり遺産分割協議がまとまらない
• 土地や家屋の管理が行き届かなく、近隣住民に迷惑をかけてしまう

一つ一つ詳しく解説していきます。

上記札幌太郎さんが残した不動産を売却するケースを考えてみましょう。

上記のとおり不動産を売却するときは、被相続人名義のままでは売却できません。被相続人の相続人に相続登記をして、初めて売却できるのです。

もし、相続登記を放置している間に相続関係が複雑になっていたら、その相続人全員の同意を得た上で、相続登記を完了させなければなりません。

相続人の中には、ほとんど会ったことも会話したこともない遠い親戚が含まれているかもしれませんし、認知症の方や未成年の方が含まれているかもしれません。そのような状況で相続人の全員の同意を得ることがいかに大変か容易に想像ができると思います。

被相続人が遺言書を残さなかった場合、相続人の誰が不動産を引き継ぐかは遺産分割協議により決定します。

繰り返しになりますが、遺産分割協議には相続人全員の同意が必要となります。被相続人が亡くなった時には仲の良かった相続人同士が、数年後、何かしらの原因により仲たがいをしているケースもあります。

そのような状況では相続人同士の話し合いが困難となり遺産分割協議がまとまらないという事態になりかねません。

建物は長男・札幌一郎さん名義で土地は父・札幌太郎さん名義のケースで考えてみます。

札幌太郎さんが死亡

相続人は２人

長男・札幌一郎さん

二男・札幌二郎さん

札幌太郎さん死亡の時点では、相続人同士の関係は良好だったため、札幌一郎さんは必要性を感じたら相続登記をすればいいかと思っていた。

数年後、札幌一郎さんは、そろそろ住宅ローンも払い終えるし、土地の名義も札幌一郎さんに変更しようと思い札幌二郎さんに相談したが、「相続分に相当する金銭を支払わなければ、相続登記には協力しない！」の一点張り。

「父が死亡した時には相続登記には協力するからと言っていたのに・・・」といった事態になりかねません。

被相続人の名義の不動産でも、相続人全員に不動産の管理義務が発生します。

相続人は被相続人の残したプラスの財産だけでなくマイナスの財産も引き継ぎます。不動産の管理を怠り、事故や事件を起こしてしまった場合には損害賠償責任を相続人全員が負うことになります。

「落雪によって通行人が怪我をしてしまった」
「塀が崩れて通行人が怪我をしてしまった」
「台風で屋根が飛んでいき近隣住民に怪我をさせてしまった」
「マンションで水漏れが発生し下の階に被害を及ぼした」

そのような事態の陥ることがないように早めに相続登記を行い、誰が不動産を管理していくのかを明確にしておくことが重要となってきます。

いざ不動産を売却するために、相続開始から数年経た後に相続登記をしようと思っても相続登記に必要な遺産分割協議がまとまらないといったことはよくある話です。

不動産の所有者が死亡した時点では、問題なかった家族関係も、何年も相続登記をせずに放っておくと、その間に家族関係が悪化したり、他の相続人の死亡などにより相続関係が複雑になり、いざ相続登記をしようと思っても、通常よりも時間がかかったり、余計な費用がかかったり、最悪なケースでは遺産分割協議がまとまらず相続登記ができないなんてこともあります。

さらに、2024年4月1日に相続登記が義務化され期限内に相続登記をおこなわない場合には過料というペナルティが課されてしまいます。

そのため様々な障害やトラブルが発生する前に相続登記に取り掛かるのがベストなのです。

相続登記の手続きについて、流れと必要書類をもっとも一般的な「遺産分割による相続登記」で解説いたします。

1. 相続人を確定させる
2. 被相続人が所有していた不動産の情報を確認する
3. 相続人全員による遺産分割協議
4. 上記遺産分割協議書の作成
5. 管轄法務局へ登記申請
6. 管轄法務局にて登記完了書類等の受領

※１と２は平行して行うと効率が良いです。

被相続人が亡くなったこと、被相続人の相続人は誰なのかを証明するために被相続人の出生から死亡までの戸籍一式や相続人の戸籍を集めます。

戸籍を集めることで面識のなかった相続人が発見されることもあるので必須の作業となります。

なお、相続人が既に死亡していたり、子供がいない相続で親や兄弟姉妹が相続人のケースでは、死亡した相続人や親、兄弟姉妹の出生から死亡までの戸籍を集める必要があります。

相続人全員の協議により誰が不動産を相続するか決めます。相続人の内１人でも反対する人や意思表示をすることが出来ない人が含まれている場合は遺産分割協議は成立しません。

遺産分割協議は相続人全員が一堂に会する必要はなく、電話や書面でも可能です。

その方の症状によりますが、認知症の方が相続人に含まれている場合は認知症の方は正常な判断能力がないため遺産分割協議に参加できません。認知症の方に成年後見人等の代理人を選任し、その方に代わって成年後見人が遺産分割協議に参加することとなります。

また、相続人の中に未成年者がおり、法定代理人である親が同じく相続人となっているケースでは、家庭裁判所に対し、未成年者に特別代理人の選任申立をし、その未成年者に代わって特別代理人が遺産分割協議に参加することとなります。

遺産分割協議が成立したら遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書には決まった形式はありませんが、相続人全員の署名と実印での捺印が必要となります。

また、相続人全員の印鑑登録証明書が必要となります。

登記申請をする不動産ごとに管轄の法務局が決まっているので管轄法務局へ登記申請書や必要書類を添付して、登記申請をします。

登記申請は法務局の窓口での申請、郵送申請、オンライン申請の３つの方法があります。

登記が完了後、登記完了証、登記識別情報通知や原本還付書類を受け取ります。登記申請の際に窓口で受け取るのか、郵送、オンラインで受け取るのかを決めておきます。