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相続登記、自分でやるには

相続登記ってなに?

そもそも不動産の相続登記ってなに?

父が亡くなったけど、実家の不動産で必要な手続きってなに?

 

そう思う方、多いかもしれません。

相続手続きに出てくる法律的な言葉は、硬くて分かりにくいことが多いですよね。

 

この記事では、本当に身近で大切な法律の話を分かりやすく説明させていただきます。

そのため、出来るだけ簡単な表現で、事例や状況を織り交ぜながら説明していこうと考えています。

もちろん、それでも分かりにくい、どういう事だろう?自分の場合はどうなのか?など疑問がありましたら、いつでも個別の無料相談をおこなっておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

 

今回の記事は、「不動産の相続登記」についてです。

 

土地や建物などの不動産は現預金、株式などと並んで我々にとって重要な財産です。例えば不動産の場所や隣の土地との境界があいまいだったり、誰か知らない人に勝手に名義を書き換えられてしまったりしたら、大きな混乱を招いてしまいます。

 

そのような混乱をさけるために、土地や建物などの不動産の「所在・地番・家屋番号」、「種類・面積」、「権利変動」などを登記簿という公の帳簿に公示し、管理しています。これが不動産登記です。

 

つまり、どこの、どんな、土地や建物などを誰が持っていて、ほかにどんな権利が付いているのかを、記録し、誰でも確認できる状態です。

 

この不動産登記は国の機関である法務局という役所が管理しています。通称、登記所と呼ばれる役所です。

 

不動産の名義を変更するためには、法務局に登記申請をしなければなりません。たとえ売買や相続で不動産の所有者が変わっても、勝手に名義が書き換わるわけではありません。所有者自身またはその代理人が登記申請をしなければ、不動産の名義は前所有者(相続では故人名義)のままです。

 

相続登記とは、故人が所有していた土地や建物などの登記簿には、「故人名義」まま登記がのこっているため、それを相続人に「名義変更」をするための手続きをいいます。

 

つまり、相続を原因とする、登記の変更なので「相続登記」です。

 

この申請をするときに提出する書類を登記申請書といい、申請人が作成します。

 

登記をするには申請書を作成し、さまざまな添付書類が必要になります。申請をしたあと、法務局が審査をして登記は完了します。

 

この相続登記ですが、ややこしい、分かりにくいという声も多く聞かれますが、個人でも手続きをすることが出来ます。

3つの相続登記について

  • 1
    相続人全員で遺産分割協議をして相続登記
  • 2
    遺言書の内容に従って相続登記
  • 3
    法定相続分のとおりに相続登記

相続人全員で遺産分割協議をして相続登記

遺言書がない場合の、一般的な方法です。

 

相続人全員で話し合い、全員の合意の上で、土地や建物を誰が相続するのかを決めます。
そして、その話し合いの内容を記した遺産分割協議書を作成し、相続登記を行います。

 

注意が必要なところは、万が一、相続人同士で話し合いがまとまらない時は、協議がまとまるまで相続登記ができなくなってしまうことです。

 

また、不動産を相続人の一人が単独で所有するだけでなく、他の相続人と共同で所有することもできます。共同で所有することを「共有」といいます。共有の場合、その不動産を売却する時は、名義人全員の同意が必要になりますので、将来的に思わぬ「もめごと」に発展することもありますので注意が必要です。

遺言書の内容に従って相続登記

遺言書がある場合、その遺言書が有効なものであれば、その内容に従って相続登記を行えばよいため、遺産分割協議が不要となります。
そのため、相続人同士のもめごとが、一番発生しにくい方法です。

法定相続分で相続登記

この登記方法を選ぶのは、限られたケースになるかもしれません。

 

例えば、相続人が一人だけの場合は、遺産分割協議書は必要ないので、その一人に相続登記を入れるケースが該当します。

 

また、故人が残した不動産を売却して、それによって得たお金を相続人で分配する場合も、まずは相続人に名義を移す必要があるので、一旦法定相続分で相続登記を入れるケースに該当します。さらに相続人全員の合意の元、この不動産をすぐに売りに出し、法定相続分で相続することになっている、なんら問題のないケースなどの場合です。

 

つまり、実家の相続で、子供たちは全員、他に生活の拠点を置いているので、今後その実家に住む予定はない。また、その実家は古くなっていて、誰かに賃貸にすることは現実的ではない。そのため、相続人で話し合った上で、この実家と土地を売って、得たお金を法定相続分で分けましょう、と決まっているときなどです。

 

ちなみに、他の相続人の合意がなくても、相続人の一人から法定相続分による相続登記することは出来ます。しかし、申請人以外の相続人について、登記識別情報が通知されないなど、後に大きな問題が生じるおそれがありますので、注意が必要です。

相続登記に必要な税金

相続登記の際には登録免許税が必要となります。
登録免許税は郵便局などで収入印紙を購入して、その収入印紙を登記申請書に貼り付けて納付します。

 

登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

登録免許税=課税価格×0.4%

例:固定資産税評価額1,000万円の土地と500万円の家屋を相続した場合

1,000万円+500万円)×0.4%=6万円

 ※課税価格は固定資産評価額の1000円未満を切り捨てた額です。

登録免許税は、課税価格に税率をかけた金額から100円未満を切り捨てた額です。

 

登録免許税は評価額に比例して高くなります。
ご自身で相続する不動産の登録免許税につきましては、固定資産評価証明又は納税通知書の不動産の価格を確認していただければ課税価格を算出できるおもわれます。

 

お金のかかることは後回しにしたくなるかもしれませんが、通常の売買や贈与などのでは税率が2%となっているため、それらと比べると相続登記は0.4%ととても低く設定されています。

相続登記に必要な書類(遺産分割協議の場合)

  • 1
    故人の出生から死亡までの戸籍謄本等

故人の相続人が誰かを法務局に証明するために必要となります。
死亡時の本籍地の市区町村役場で故人の死亡の記載がある戸籍謄本(除籍謄本)を取得し、その戸籍謄本等をもとに戸籍をさかのぼり、すべての戸籍を取得していきます。

  • 2
    故人の住民票の除票

相続人であれば、故人の最終住所地の市区町村の役場で取得できます。
故人の本籍地がわからない場合は、この書面で確認ができます。

  • 3
    相続人全員の戸籍謄本

故人の戸籍のように出生までさかのぼって取得する必要はありません。現在の戸籍大丈夫です。

  • 4
    遺産分割協議書

誰に不動産を相続させるのかを相続人全員で協議していただき、その内容を書面にしたものが遺産分割協議書です。
当該遺産分割協議書に相続人全員が署名し、実印での押印の上、印鑑証明書を添付します。

  • 5
    相続人全員の印鑑証明書

上記遺産分割協議書に使用した実印の印鑑証明書が必要です。

  • 不動産を相続する方の住民票

遺産分割協議の結果、当該不動産を相続する方の住民票が必要です。
他の相続人の住民票は不要です。

  • 固定資産評価証明書または納税通知書

不動産が存在する市税事務所などで取得します。登録免許税の計算に必要な、不動産の評価額がわかります。

  • 登記申請書

法務局の窓口に参考となるひな形が置いてあったり、法務局のホームページからひな形をダウンロードできたりします。
それらを参考に登記申請書を作成することもできます。

登記申請

さて、遺産分割協議が終わり、登記申請書や添付書類が整ったら、いよいよ登記申請です。あと少しなので頑張って下さい。

 

登記申請には3つの方法があります。

  1. 法務局に申請書や添付書類を持参して申請する方法
  2. 法務局に申請書や添付書類を郵送して申請する方法
  3. オンライン申請する方法

 

オンライン申請は、そもそも一般の方ではなく専門家向けの申請方法なので、この記事では説明を割愛させていただきます。

法務局に申請書や添付書類を持参して申請する方法

法務局の窓口に登記申請書や添付書類などを持参して申請します。

 

上記書類と一緒に登記申請書に押印した「申請人の印鑑」も持って行きましょう。

 

登記申請後、1週間程度で登記が完了します。念のため、登記官に登記完了予定日を確認します。

 

登記完了予定日になったら、法務局に書類を受け取りに行き、手続き終了となります。

 

なお、登記完了書類を受け取る際は、登記申請の際に使用した「申請人の印鑑」や申請人の身分証明書が必要となりますので忘れないように注意しましょう。

 

登記完了後、法務局で受け取る書類は、登記識別情報通知書及び登記完了証、原本還付書類(登記申請の際に、原本還付の手続きをとっていれば、添付書類の原本を返してもらえます。)となります。

 

最後に、相続登記が完了したら、登記の内容に間違いがないか登記事項証明書を取得して確認しましょう。

法務局に申請書や添付書類を郵送して申請する方法

準備した登記申請書や添付書類一式を相続する不動産を管轄する法務局に郵送して申請する方法もあります。

 

郵送方法は、書留かレターパックプラス(レターパックの赤いやつ)で送ります。

 

封筒表面に「不動産登記申請書在中」と必ず赤字で記載してください。

 

そして、返信用の封筒と切手も一緒に入れてください。なお、返信の時の郵送方法も、書留かレターパックプラスでの返信となります。

 

郵送申請は、書類が法務局に届いてから受付されるので、法務局に登記申請書などを持参して申請より時間がかかるので注意が必要となります。

 

弊所にご相談いただければ、登記申請書の作成から必要資料の案内や不足チェック等もサポートさせていただきます。

 

時間がかかる、心理的な負担の大きい遺産分割協議から書類の準備、法務局への申請まで全てをお任せしていただけますので、全く不安なく登記をすすめる事ができます。

 

無料相談、近郊への無料出張相談も行っております。

 

相続登記には期限はありませんが、放置しておくと厄介な問題に発展しやすいので、ご不安な方、心配事のある方は、お早目にご相談ください。

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