相続登記、自分でやるには

そもそも不動産の相続登記ってなに？

父が亡くなったけど、実家の不動産で必要な手続きってなに？

そう思う方、多いかもしれません。

相続手続きに出てくる法律的な言葉は、硬くて分かりにくいことが多いですよね。

この記事では、本当に身近で大切な法律の話を分かりやすく説明させていただきます。

そのため、出来るだけ簡単な表現で、事例や状況を織り交ぜながら説明していこうと考えています。

もちろん、それでも分かりにくい、どういう事だろう？自分の場合はどうなのか？など疑問がありましたら、いつでも個別の無料相談をおこなっておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

今回の記事は、「不動産の相続登記」についてです。

土地や建物などの不動産は現預金、株式などと並んで我々にとって重要な財産です。例えば不動産の場所や隣の土地との境界があいまいだったり、誰か知らない人に勝手に名義を書き換えられてしまったりしたら、大きな混乱を招いてしまいます。

そのような混乱をさけるために、土地や建物などの不動産の「所在・地番・家屋番号」、「種類・面積」、「権利変動」などを登記簿という公の帳簿に公示し、管理しています。これが不動産登記です。

つまり、どこの、どんな、土地や建物などを誰が持っていて、ほかにどんな権利が付いているのかを、記録し、誰でも確認できる状態です。

この不動産登記は国の機関である法務局という役所が管理しています。通称、登記所と呼ばれる役所です。

不動産の名義を変更するためには、法務局に登記申請をしなければなりません。たとえ売買や相続で不動産の所有者が変わっても、勝手に名義が書き換わるわけではありません。所有者自身またはその代理人が登記申請をしなければ、不動産の名義は前所有者（相続では故人名義）のままです。

相続登記とは、故人が所有していた土地や建物などの登記簿には、「故人名義」まま登記がのこっているため、それを相続人に「名義変更」をするための手続きをいいます。

つまり、相続を原因とする、登記の変更なので「相続登記」です。

この申請をするときに提出する書類を登記申請書といい、申請人が作成します。

登記をするには申請書を作成し、さまざまな添付書類が必要になります。申請をしたあと、法務局が審査をして登記は完了します。

この相続登記ですが、ややこしい、分かりにくいという声も多く聞かれますが、個人でも手続きをすることが出来ます。

この相続登記には、「いつまでにしなければいけない」といった期限がありません。

つまり、不動産の名義人が亡くなってから何か月以内に相続人に名義変更しなければ、何らかの罰則やペナルティがあるといったことはありません。

しかし、罰則やペナルティがないからといって、相続登記をせずに放っておいても良いかというと答えはＮＯです。

なぜなら、相続登記を放置すればするほど、名義変更しなければいけない場面で、厄介な問題に発展する可能性があるからです。

例えば、母の介護施設への入所費用を捻出するために、実家の売却をする場合を考えてみます。

亡くなった父名義のままでは実家の売却はできないため、必ず相続人に名義変更をしなければなりません。

故人が遺言書を書いていない場合、誰が実家を相続するかは、相続人全員の同意によって決めることとなり、相続人の誰か一人でも反対すれば、名義変更をすることはできなくなってしまいます。

そして、他の相続人との意見が合わずに話し合いが進まなくなってしまうと、最悪のケースでは「不動産を売却できない」、「不動産の売却まで時間がかかってしまう」といったことも起こり得ます。

その他にも

・相続人の死亡により、関係者が増え、話し合いが困難となる

・相続人が認知症となり、その相続人に後見人を付けなければならない

・相続人が海外に移住してしまい、書類のやりとりに時間がかかる

・相続人が行方不明となり、連絡が取れない

などなど、相続登記を放置しておくと様々な問題が発生してしまいます。

そのため、「相続人が増える前に」、「相続人同士がしっかりとコミュニケーションをとることが出来るうちに」相続登記を済ませておくことをお勧めします。

故人が遺言書で「不動産を相続させる人」を定めている場合を除き、一般的には相続人全員の協議により誰が不動産を相続するのかを決めます。これを遺産分割協議と言います。

この遺産分割協議ですが、相続人全員が参加し、その全員の同意により、不動産を相続する人を決定します。そのため、相続人を一人でも欠いたものは無効となるため注意が必要となります。

また、民法で定められた法定相続分のとおりに不動産を相続することも可能となります。この場合には遺産分割協議は不要となります。

上記のように相続のしかたによって、相続登記の手続きの流れや内容、必要書類などが変わってくるので、ご自身がどのように不動産を相続するかを確認することが重要となります。

遺言書がない場合の、一般的な方法です。

相続人全員で話し合い、全員の合意の上で、土地や建物を誰が相続するのかを決めます。
そして、その話し合いの内容を記した遺産分割協議書を作成し、相続登記を行います。

注意が必要なところは、万が一、相続人同士で話し合いがまとまらない時は、協議がまとまるまで相続登記ができなくなってしまうことです。

また、不動産を相続人の一人が単独で所有するだけでなく、他の相続人と共同で所有することもできます。共同で所有することを「共有」といいます。

共有の場合、その不動産を売却する時は、名義人全員の同意が必要になりますので、将来的に思わぬ「もめごと」に発展することもありますので注意が必要です。

遺言書により不動産を引き継ぐ人物が定めれらており、その遺言書が有効なものであれば、その内容に従って相続登記を行うことが出来ます。

遺言書の内容のとおりに相続登記をすることができるため遺産分割協議不要となります。

そのため、相続人同士のもめごとが、一番発生しにくい方法です。

この登記方法を選ぶのは、限られたケースになるかもしれません。

例えば、相続人が一人だけの場合は、遺産分割協議書は必要ないので、その方一人に相続登記を入れるケースが該当します。

また、故人が残した不動産を売却して、それによって得たお金を相続人で分配する場合も、まずは相続人に名義変更をする必要があるので、一旦法定相続分で相続登記を入れるケースに該当します。さらに相続人全員の合意の元、この不動産をすぐに売りに出し、法定相続分で相続することになっている、なんら問題のないケースなどの場合です。

つまり、実家の相続で、子供たちは全員、他に生活の拠点を置いているので、今後その実家に住む予定はない。また、その実家は古くなっていて、誰かに賃貸にすることは現実的ではない。そのため、相続人で話し合った上で、この実家と土地を売って、得たお金を法定相続分で分けると決まっているときなどです。

なお、他の相続人の合意がなくても、相続人の一人から法定相続分による相続登記することは出来ます。しかし、申請人以外の相続人について、登記識別情報が通知されないなど、後に大きな問題が生じるおそれがありますので、注意が必要です。

相続登記をするには、大きく分けて以下の３つの費用が必要となります。

①戸籍謄本等の実費

②登録免許税

③司法書士への報酬

①戸籍謄本等の実費と②登録免許税は、ご自身で相続登記を進める場合にも司法書士に手続きを依頼する場合にも必要となりますが、③司法書士への報酬は、ご自身で相続登記を進める場合には必要ありません。

相続登記を申請する際、戸籍謄本、住民票の写しや印鑑登録証明書など、多くの書類を法務局に提出する必要があります。これらは相続人の人数や不動産が多くあると取得する通数が増えるので、当然それだけ費用が必要となります。さらに戸籍などを郵送で請求する場合には、往復の切手代も必要となります。

相続登記を申請する際、登録免許税という税金が必要となります。
登録免許税は郵便局などで収入印紙を購入して、その収入印紙を登記申請書に貼り付けて納付します。

登録免許税は不動産の価格に比例して高くなります。
実家の相続登記の登録免許税につきましては、固定資産評価証明書又は納税通知書の不動産の価格を確認すると登録免許税を算出できます。

お金のかかることは後回しにしたくなるかもしれませんが、通常の売買や贈与などのでは登録免許税の税率が原則２％となっているため、それらと比べると相続登記の場合には0.4％ととても低く設定されています。

相続登記の手続きを司法書士に頼む場合に必要となる費用です。

司法書士報酬はそれぞれの司法書士が自由に決めることが出来ます。そのため、依頼する司法書士、地域、相続登記の条件や難易度によって報酬の金額は変わりますが、相場は５万円から１０万位です。

なお、ご自身で相続登記の手続きを進める場合には、司法書士への報酬は必要ありません。

さて、遺産分割協議が終わり、登記申請書や添付書類が整ったら、いよいよ登記申請です。あと少しなので頑張って下さい。

登記申請には3つの方法があります。

1. 法務局に申請書や添付書類を持参して申請する方法
2. 法務局に申請書や添付書類を郵送して申請する方法
3. オンライン申請する方法

オンライン申請は、そもそも一般の方ではなく専門家向けの申請方法なので、この記事では説明を割愛させていただきます。