相続登記の義務化はいつから？
期限・過料・対処法を司法書士が解説

こんにちは。【札幌相続遺言プラザ】ふくちたつや司法書士・行政書士事務所の福池達也です。

「実家の土地の名義が亡くなった親のままだけれど、放っておいて大丈夫？」――こうしたご相談が、当事務所でも年々増えています。

2024年4月1日から相続登記は法律上の義務となり、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料（かりょう）というペナルティの対象になります。特に注意が必要なのは、法改正より前に発生した相続にも義務が適用され、その期限が2027年3月31日に迫っていることです。

この記事では、相続登記の義務化の内容、ケース別の期限、過料が科されるまでの流れと対処法について、相続の専門家である司法書士がわかりやすく解説します。

相続登記とは、不動産を相続したときに被相続人（亡くなった方）から相続人へと所有名義を変更する手続きです。法務局へ申請をして相続登記を行います。

従来、相続登記はあくまで任意で、いつまでに行うという期限もありませんでした。それが不動産登記法の改正により、2024年（令和6年）4月1日から法律上の義務となりました。

すでに施行から2年以上が経過しており、「これから義務化される」のではなく「今まさに義務が課されている」状態です。

義務化の背景には、登記簿を見ても所有者がわからない、または連絡がつかない「所有者不明土地」の増加があります。国土交通省の調査では、全国の土地の約24％が所有者不明土地とされ、その原因の約6割を相続登記の未了が占めていました。

所有者がわからない土地は、売買などの取引が難しくなるだけでなく、公共事業や災害からの復興、再開発の妨げにもなります。こうした社会問題を解消するため、期限とペナルティを設けて相続登記を義務化することになったのです。

義務化後の相続登記の期限は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」です。

単に「親が亡くなったことを知った」だけでなく、「自分がその不動産を取得したことを知った」ときから期間が進行します。遺言（相続人への遺贈や特定財産承継遺言）によって不動産を取得した場合も同様に義務の対象です。

相続登記の義務化は、施行日である2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。この場合の期限は、「不動産の取得を知った日」または「施行日（2024年4月1日）」のいずれか遅い日から3年以内です。

つまり、以前から相続した不動産を放置していた方の多くは、遅くとも2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を申請しなければなりません。この原稿を書いている時点で、期限まで残り1年を切っています。「祖父母の代から名義がそのまま」という不動産に心当たりのある方は、早めの対応をおすすめします。

見落とされがちですが、義務は一度きりではありません。

いったん法定相続分での登記や後述の相続人申告登記を済ませた場合でも、その後に遺産分割協議（相続人全員で遺産の分け方を決める話し合い）がまとまり不動産を取得したときは、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する義務があります。

ケース別の期限をまとめると、次のとおりです。

なお、3年以内に遺産分割がまとまって登記まで済ませられるのであれば、それが最もシンプルな義務の履行方法です。

正当な理由がないのに期限内に相続登記を申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象となります。

過料は刑事罰ではなく行政上のペナルティなので前科はつきませんが、経済的な負担であることに変わりはありません。

もっとも、期限を1日でも過ぎたら直ちに過料、という運用ではありません。
法務省の通達で示された手続きの流れは次のとおりです。

1. 法務局の登記官が、申請義務の違反を職務上把握した場合、義務に違反した相続人に対し、期限を定めて登記を申請するよう書面（催告書）で促します。
2. 催告に応じて期限内に登記を申請すれば、過料の通知は行われません。
3. 催告に応じず、正当な理由もない場合に限り、法務局から管轄の地方裁判所へ通知され、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。

つまり、催告が届いた段階で速やかに対応すれば過料は避けられる運用です。

とはいえ、催告を待ってから慌てて動くのは得策ではありません。相続登記には戸籍収集などの準備期間が必要だからです。

次のような事情がある場合には、一般に「正当な理由」があるものとして過料の対象になりません。

1. 相続人が極めて多数にのぼり、戸籍などの資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
2. 遺言の有効性や遺産の範囲などが相続人の間で争われている場合
3. 登記義務を負う方自身が重病であるなど、これに準ずる事情がある場合
4. 登記義務を負う方がDV等の被害者で、生命・心身に危害が及ぶおそれがあり避難を余儀なくされている場合
5. 経済的に困窮していて、登記に必要な費用を負担する能力がない場合

これらに当てはまらなくても、個別の事情に正当性が認められれば過料が科されないこともあります。

ただし、「忙しかった」「手続きがよくわからなかった」といった理由は正当な理由には該当しないと考えられますので、注意が必要です。

「遺産分割の話し合いがまとまらず、3年以内に相続登記ができそうにない」――そんなときのために設けられたのが相続人申告登記です。

義務化と同じ2024年4月1日から始まった制度で、「登記簿上の所有者に相続が開始したこと」と「自分がその相続人であること」を法務局に申し出るだけで、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。

相続登記には、原則として固定資産税評価額の1000分の4（0.4％）の登録免許税がかかります。ただし、価額が100万円以下の土地については、2027年（令和9年）3月31日までに行う相続登記の登録免許税が免税とされています。

また、相続した土地の登記をしないまま亡くなった方（例：祖父名義の土地を相続した父が登記せず死亡した場合の父）を名義人とする登記も、同日まで免税の対象です。評価額の低い山林や原野などを相続した方は、費用の負担を抑えて義務を果たすチャンスといえます。

相続登記に続き、2026年（令和8年）4月1日からは、不動産の所有者の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務化されました。変更日から2年以内に登記をしないと、5万円以下の過料の対象となります。

施行日より前の引っ越しや改姓も対象となるため、登記簿上の住所が古いままの方は、相続登記とあわせて確認しておくと安心です。

相続登記は自分で申請することも可能です。

しかし実際には、被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて集め、相続人を確定し、遺産分割協議書を作成し、登記申請書をそろえる――という一連の作業に、想像以上の時間と労力がかかります。戸籍が北海道内外の複数の市町村にまたがることも珍しくありません。

3年という期限は長いようで、仕事や家事のかたわらではあっという間です。期限間際になって慌てないためにも、少しでも不安があれば相続登記の専門家である司法書士にご相談ください。

当事務所では、戸籍収集から登記申請までを定額でまるごと代行しています。

• 相続登記は2024年4月1日から義務化済み。期限は不動産の取得を知った日から3年以内です。
• 2024年3月31日以前の相続も対象で、期限は遅くとも2027年3月31日。残り期間はわずかです。
• 正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象。ただし催告に応じて申請すれば過料は避けられます。
• すぐに登記できない事情があるときは、無料・単独で申出できる相続人申告登記で義務を果たせます。
• 遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に正式な相続登記が必要です。

相続手続きは非常に複雑で時間がかかる手続きです。また仕事や家事で忙しい合間に手続きをするのはとても労力がいることです。

• 自分で手続きしようとしたが挫折した…
• 予期せぬ相続人が現れた…
• 相続人の一人が認知症で困っている…
• 故人の財産を全部把握できない…

​など「どうしたらいいか分からない」という事態に陥りやすいのが相続手続きです。

率直に言わせていただくと、これらは初めてやる方にはとても大変な作業です。

時間も手間もかかります。相続人が知らない預貯金や不動産を調査しなければ数年後に困った事態が発生することが多くあります。

そんな面倒で複雑な相続手続きを相続の専門家である司法書士が、一括してお引き受けするサービスです。相続人調査（戸籍収集）や遺産分割協議書の作成、預金口座や不動産の名義変更などの相続手続きをまとめて代行いたします。

相続発生後、早めに手続きを行わないと相続関係が複雑化したり、他の相続人と揉め事になったり、環境の変化などにより、手続きが難しくなってしまう恐れがあります。そのため相続が発生したらなるべく早いうちから相続手続を開始することをお勧めしております。

「こういう場合はどうすればいいの？」「困ったことが起きてしまった」というご相談を無料で受けております。何をすればいいか分からない。どう進めていいか分からない。生き別れの相続人がいるはず。などでもご不安なことがあれば、まずは無料相談をご利用ください。

依頼する、依頼しないは、無料相談後にお決めいただけます。もちろん守秘義務もございますし、無料相談後しつこく営業の連絡をすることもありません。

ここまで読まれた方は、きっと相続手続きで分からないことがあり、どうすればいいか気になっているのではないでしょうか？

または、今後のために知っておきたい、というお気持ちかもしれません。今現在お困りの方はもちろんの事、いざという時のために今からできることもお伝えできますので、まずは無料相談をご利用ください。