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相続登記までの流れ

相続登記の全体像とは?

不動産と電卓の写真

故人が亡くなった後は、悲しくて色々な手続きのことなど考えたくないものだと思います。面倒な相続手続きの一つに不動産の名義変更、いわゆる「相続登記」があります。

 

相続登記には、期限はありませんが、放置すると面倒な問題が発生する可能性が高くなります。また、お葬式直後など遠方の親戚などが一堂に会する場で、基本的な遺産の分け方などの意志の疎通を図っておくと、その後の手続きなどがスムーズに行くことも多いので、先延ばしにせずに、早めに取り掛かりましょう。

 

この記事では、故人が亡くなった後から、相続登記を終えるまでの流れを説明します。プラモデルを作る時に全体の設計図がないと、上手く作れないように、相続登記の全体像を知っておかなければ、今何をしなければならないのか、この準備はどこにつながっているのか分からず迷子になってしまいます。全体を知っておくと、地図を上から見るように、自分がどこにいるのか分かるので、難しく思える手続きも落ち着いて順番に進められます。

 

相続登記には、故人の遺した不動産をどのように分配するのかにより、3つのパターンがあります。その3つのパターンとは、遺産分割協議による相続登記、法定相続分による相続登記、遺言書による相続登記の3つです。

 

まず、上記3つの内あなたがどのパターンに該当するか次のとおり、診断してみてください。その大きなポイントは遺言書があるかどうかです。

 

なお、遺言書の存在について、生前故人から知らされていない場合でも、ご家族には内緒で遺言書を残している場合がありますので、必ず遺言書の有無の調査は行いましょう。

 

公正証書遺言の有無は、原本が公証役場に保管されているため、遺言検索システムを利用すれば簡単に調べることができます。

 

これは、全国の公証役場で、昭和64年から現在までに作成された公正証書遺言の有無について、無料で調査することが可能です。実際に公正証書遺言が発見された場合、その写しの請求には所定の手数料がかかります。

 

遺言者の相続人が遺言検索システムを利用するには、遺言者が亡くなったことが確認できる除籍謄本、相続人であることが確認できる戸籍謄本、本人確認書類などが必要となります。

 

公正証書遺言以外には、遺言検索システムはありませんので、故人のご自宅を中心に、机の引き出しや棚の中、金庫を入念に調べてみましょう。

 

また、知り合いに弁護士や司法書士がいる場合は、その方々が保管している可能性もありますので、直接確認します。

 

故人が貸金庫の契約をしている場合には、その中に重要な書類が保管されている可能性が高いので併せて調査してみましょう。

 

それでは、ここから先はそれぞれのパターンの流れにそって説明していきますので、ご自分のパターンをご覧になり相続登記を終えてください。

遺言書がない場合の相続登記

遺言書がない場合の相続登記は、遺産分割協議による相続登記または法定相続分による相続登記となります。遺産分割協議による相続登記が一般的です。

 

遺産分割協による相続登記は、相続人全員の同意により、誰が不動産を引き継ぐのかを決定します。そのため、相続人を一人でも欠いた決定は無効となるため注意が必要です。

 

全員が参加する必要がありますが、その全員が一堂に会する必要はなく、電話や書面、メール等のやり取りでも大丈夫です。

 

法定相続による相続登記は、故人の財産を、民法で決められた割合で相続人に分配する相続方法です。代表的で分かりやすい例ですと、奥様が財産の二分の一、残りを子供達全員に均等に分けるというものです。

 

遺産分割協議による相続登記

  • 1
    相続人の確定作業

相続が発生したこと、つまり、故人が亡くなったことを証明するため、故人の相続人が誰なのかを確定するため以下の書類を集める必要があります。

1-1故人の戸籍謄本(除籍謄本)

故人の亡くなった事実、その日を証明するために必要となります。

1-2故人の出生まで遡る除籍謄本、改製原戸籍

戸籍は結婚、離婚、本籍地の変更や法律の改正で書き換えられます。以前記載されていたことが、次の戸籍に載っていないこともあるので、出生まで遡って取得する必要があります。これで、故人の相続人が誰なのか証明することが出来ます。

1-3故人の住民票の除票又は戸籍の附票

登記事項証明書に記載されている人物と、故人が同一人物だということを証明するために必要です。

1-4相続人全員の戸籍謄本

相続人が生きていること、相続する権利があることを証明するために必要となります。

1-5相続人の住民票

相続人の住所を証明するために必要となります。不動産を引き継ぐ相続人のものだけで大丈夫です。

  • 2
    故人の所有していた不動産の調査

次に故人の財産を全て調べます。知っている、分かっていると思うかもしれません。ですがこれがとても重要で、故人も生前にすっかり忘れているような口に出さない原野などの土地を持っていた、故人の名義だと思っていた自宅が建っている土地の名義が他人だった、という事もあります。

 

また、故人の住所が不動産の所在や地番などと連動していると勘違いされている方も多いのですが、不動産の所在や地番、家屋番号を登記簿で確認する必要があります。

2-1不動産の地番や家屋番号を調べる

納税通知書、権利証、登記簿謄本で不動産の所在や地番、家屋番号を調べます。

不動産が分からない時は名寄帳を取得します。

亡くなった方の不動産が地番、家屋番号で記載されていますが、管轄内の不動産の情報しか分かりません。

名寄帳を取得するには故人の戸籍謄本(除籍謄本)、請求する方の戸籍謄本などが必要となります。

2-2固定資産評価証明書を取得する

固定資産評価証明書の取得もしておきましょう。登記申請の際に必要となる登録免許税の計算に必要となります。

固定資産評価証明書は、登記申請をするときの年度のものを取得します。

2-3登記事項証明書を取得する

不動産の所在や地番、家屋番号が分かったら、それらの情報をもとに登記事項証明書を取得します。

登記事項証明書は法務局で取得することができます。

これは相続人でなくても誰でも取得できます。

マンションの場合は、その土地が敷地権化されているかどうかの確認も必要です。敷地権化されていない場合は土地の登記事項証明書も必要なので取得しておきましょう。

 

2-4不動産の所有者の確認

2-3で取得した登記事項証明書を確認すると、その不動産の所有者が分かりますので、故人が登記名義人である事を確認します。

2-5不動産の管轄を確認する

登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得できますが、登記申請するためには、その不動産を管轄する法務局にする必要があります。

  • 3
    遺産分割協議
3-1相続人全員で遺産分割協議

遺産分割協議というのは、故人の遺産をどのように分けるか相続人全員で話し合うことです。生前から誰が何を相続するかなど、ある程度の話し合いや暗黙の了解が取れている場合は話し合いもスムーズに済むかもしれませんが、相続人の中に連絡の取れない人がいる、認知症の方がいる場合などは協議が成立するまで時間がかかってしまいます。

遺産分割の方法は主に3種類あります。

不動産をそのままの状態で相続する「現物分割」。土地や建物を売り、そのお金を分ける「換金分割」。不動産を一部の相続人に相続させ、代わりに他の相続人に金銭などを支払う「代償分割」の3種類です。

3-2遺産分割協議書の作成

遺産分割協議書を作る際に気を付けることは、「相続人全員参加」「分割の内容を正確に記載」することです。

相続人全員が同意したことを証明するために、必ず全員の実印での押印及び印鑑証明書の添付が必要です。

  • 4
    相続関係説明図の作成

ここまでで書類の準備が完了しました。この書類をもとにして、次は相続関係説明図の作成です。この書類を用意しておくと登記申請の後、使用した書類を返却してもらえます。使用した書類とは、戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本です。故人と相続人の関係を図解説明で分かりやすく記入したものです。

  • 5
    登記申請書の作成

法務局に申請する書類を作成します。これが完成すれば次は不動産を管轄する法務局に提出することになりますので、マラソンでいえばゴールが見えてきたところでしょうか。

A4用紙を縦長に使用し、用紙の上部6センチくらいは余白のまま開けておきます。その余白の下に「登記申請書」と記載します。その下に、登記の目的、原因、相続人、添付書類、申請日、管轄の法務局の名称、課税価格、登録免許税、不動産の表示を記入していきます。必要に応じてA4用紙が複数枚になっても問題ありません。

  • 登記申請

最後に法務局に作成した登記申請書や添付書類を提出します。マラソンでいうとラストスパートの部分にあたるかもしれません。登記申請には3種類の方法があります。その3種類とは、法務局の窓口に申請書を提出する方法、郵送で申請する方法、オンラインで申請する方法です。

  • 登記完了

登記完了予定日になりましたら、再度、法務局に書類を取りに行きます。「登記申請書に押印した印鑑」「身分証明書」「受付番号をメモした用紙」を持参します。受け取る書類は「登記識別情報通知書」「登記完了書」「原本還付書類」です。

登記申請が終わったということは、登記申請した不動産の名義が変わったということです。それを確認するために、登記事項証明書発行窓口で、登記事項証明書を取得して不動産名義を確認してください。

不動産の名義を確認して不備がなければ、相続登記はこれで完了です。

法定相続分による相続登記

  • 1
    相続人の確定作業

相続が発生したこと、つまり、故人が亡くなったことを証明するため、故人の相続人が誰なのかを確定するため以下の書類を集める必要があります。

1-1故人の戸籍謄本(除籍謄本)

故人の亡くなった事実、その日を証明するために必要となります。

1-2故人の出生まで遡る除籍謄本、改製原戸籍

戸籍は結婚、離婚、本籍地の変更や法律の改正で書き換えられます。以前記載されていたことが、次の戸籍に載っていないこともあるので、出生まで遡って取得する必要があります。これで、故人の相続人が誰なのか証明することが出来ます。

1-3故人の住民票の除票又は戸籍の附票

登記事項証明書に記載されている人物と、故人が同一人物だということを証明するために必要です。

1-4相続人全員の戸籍謄本

相続人が生きていること、相続する権利があることを証明するために必要となります。

1-5相続人全員の住民票

相続人の住所を証明するために必要となります。法定相続分による相続登記では相続人全員のものが必要となります。

  • 2
    故人の所有していた不動産の調査

次に故人の財産を全て調べます。知っている、分かっていると思うかもしれません。ですがこれがとても重要で、故人も生前にすっかり忘れているような口に出さない原野などの土地を持っていた、故人の名義だと思っていた自宅が建っている土地の名義が他人だった、という事もあります。

 

また、故人の住所が不動産の所在や地番などと連動していると勘違いされている方も多いのですが、不動産の所在や地番、家屋番号を登記簿で確認する必要があります。

2-1不動産の地番や家屋番号を調べる

納税通知書、権利証、登記簿謄本で不動産の所在や地番、家屋番号を調べます。

不動産が分からない時は名寄帳を取得します。

亡くなった方の不動産が地番、家屋番号で記載されていますが、管轄内の不動産の情報しか分かりません。

名寄帳を取得するには故人の戸籍謄本(除籍謄本)、請求する方の戸籍謄本などが必要となります。

2-2固定資産評価証明書を取得する

固定資産評価証明書の取得もしておきましょう。登記申請の際に必要となる登録免許税の計算に必要となります。

固定資産評価証明書は、登記申請をするときの年度のものを取得します。

2-3登記事項証明書を取得する

不動産の所在や地番、家屋番号が分かったら、それらの情報をもとに登記事項証明書を取得します。

登記事項証明書は法務局で取得することができます。

これは相続人でなくても誰でも取得できます。

マンションの場合は、その土地が敷地権化されているかどうかの確認も必要です。敷地権化されていない場合は土地の登記事項証明書も必要なので取得しておきましょう。

 

2-4不動産の所有者の確認

2-3で取得した登記事項証明書を確認すると、その不動産の所有者が分かりますので、故人が登記名義人である事を確認します。

2-5不動産の管轄を確認する

登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得できますが、登記申請するためには、その不動産を管轄する法務局にする必要があります。

  • 相続関係説明図の作成

ここまでで書類の準備が完了しました。この書類をもとにして、次は相続関係説明図の作成です。この書類を用意しておくと登記申請の後、使用した書類を返却してもらえます。使用した書類とは、戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本です。故人と相続人の関係を図解説明で分かりやすく記入したものです。

  • 登記申請書の作成

法務局に申請する書類を作成します。これが完成すれば次は不動産を管轄する法務局に提出することになりますので、マラソンでいえばゴールが見えてきたところでしょうか。

A4用紙を縦長に使用し、用紙の上部6センチくらいは余白のまま開けておきます。その余白の下に「登記申請書」と記載します。その下に、登記の目的、原因、相続人、添付書類、申請日、管轄の法務局の名称、課税価格、登録免許税、不動産の表示を記入していきます。必要に応じてA4用紙が複数枚になっても問題ありません。

  • 登記申請

最後に法務局に作成した登記申請書や添付書類を提出します。マラソンでいうとラストスパートの部分にあたるかもしれません。登記申請には3種類の方法があります。その3種類とは、法務局の窓口に申請書を提出する方法、郵送で申請する方法、オンラインで申請する方法です。

  • 登記完了

登記完了予定日になりましたら、再度、法務局に書類を取りに行きます。「登記申請書に押印した印鑑」「身分証明書」「受付番号をメモした用紙」を持参します。受け取る書類は「登記識別情報通知書」「登記完了書」「原本還付書類」です。

登記申請が終わったということは、登記申請した不動産の名義が変わったということです。それを確認するために、登記事項証明書発行窓口で、登記事項証明書を取得して不動産名義を確認してください。

不動産の名義を確認して不備がなければ、相続登記はこれで完了です。

遺言書がある場合の相続登記

遺言書には「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」があります。

 

「公正証書遺言」は、公証役場で、証人二人以上立会のもと、公証人が遺言書を作成するため、要件の不備が原因で無効になる可能性が低く、遺言書の原本は公証役場で保管されるため、紛失の心配がなく、遺言検索システムを利用すれば、遺言書の有無を調査するのも簡単です。

 

「自筆証書遺言」は、遺言者が直筆で全文を書いたもので、簡単でかつ費用をかけずに作成できる反面、書き方や内容などに不備があると、その遺言書は無効となってしまいます。

 

なお、相続法の改正により、内容の一部をパソコンなどで作成することも、可能となりました。

 

また、公正証書遺言以外の遺言には、検認という家庭裁判所の手続きが必要となります

公正証書遺言がある場合の相続登記

  • 1
    相続人の確定作業

相続が発生したこと、つまり、故人が亡くなったことを証明するため、遺言書により誰が不動産を引き継ぐのかを証明するため以下の書類を集める必要があります。

1-1故人の戸籍謄本(除籍謄本)

故人の亡くなった事実、その日を証明するために必要となります。

なお、「遺言書による相続登記」の場合には、基本的には故人の出生から死亡までの戸籍を遡って取得する必要はありません。(引き継ぐ相続人が、親や兄弟姉妹である場合は、故人の戸籍を遡って取得する必要があります。)

1-2故人の住民票の除票又は戸籍の附票

登記事項証明書に記載されている人物と、故人が同一人物だということを証明するために必要です。

1-3不動産を引き継ぐ相続人の戸籍謄本

相続人が生きていること、相続する権利があることを証明するために必要となります。

1-4不動産を引き継ぐ相続人の住民票

相続人の住所を証明するために必要となります。不動産を引き継ぐ相続人のものだけで大丈夫です。

  • 2
    故人の所有していた不動産の調査

遺言書の記載内容から、引き継ぐ不動産の情報を調べます。

遺言書に不動産の情報が特定されている場合には、容易に不動産の情報を調べることが出来ますが、特定されていない場合には納税通知書や権利証、登記簿謄本から調べる必要があります。

また、故人の住所が不動産の所在や地番などと連動していると勘違いされている方も多いのですが、不動産の所在や地番、家屋番号を登記簿で確認する必要があります。

2-1不動産の地番や家屋番号を調べる

遺言書の記載内容から不動産の情報を調べます。また、遺言書に不動産の情報が特定されていない場合には、納税通知書、権利証、登記簿謄本で不動産の所在や地番、家屋番号を調べます。

不動産が分からない時は名寄帳を取得します。

亡くなった方の不動産が地番、家屋番号で記載されていますが、管轄内の不動産の情報しか分かりません。

名寄帳を取得するには故人の戸籍謄本(除籍謄本)、請求する方の戸籍謄本などが必要となります。

2-2固定資産評価証明書を取得する

固定資産評価証明書の取得もしておきましょう。登記申請の際に必要となる登録免許税の計算に必要となります。

固定資産評価証明書は、登記申請をするときの年度のものを取得します。

2-3登記事項証明書を取得する

不動産の所在や地番、家屋番号が分かったら、それらの情報をもとに登記事項証明書を取得します。

登記事項証明書は法務局で取得することができます。

これは相続人でなくても誰でも取得できます。

マンションの場合は、その土地が敷地権化されているかどうかの確認も必要です。敷地権化されていない場合は土地の登記事項証明書も必要なので取得しておきましょう。

 

2-4不動産の所有者の確認

2-3で取得した登記事項証明書を確認すると、その不動産の所有者が分かりますので、故人が登記名義人である事を確認します。

2-5不動産の管轄を確認する

登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得できますが、登記申請するためには、その不動産を管轄する法務局にする必要があります。

  • 相続関係説明図の作成

ここまでで書類の準備が完了しました。この書類をもとにして、次は相続関係説明図の作成です。この書類を用意しておくと登記申請の後、使用した書類を返却してもらえます。使用した書類とは、戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本です。故人と相続人の関係を図解説明で分かりやすく記入したものです。

  • 登記申請書の作成

法務局に申請する書類を作成します。これが完成すれば次は不動産を管轄する法務局に提出することになりますので、マラソンでいえばゴールが見えてきたところでしょうか。

A4用紙を縦長に使用し、用紙の上部6センチくらいは余白のまま開けておきます。その余白の下に「登記申請書」と記載します。その下に、登記の目的、原因、相続人、添付書類、申請日、管轄の法務局の名称、課税価格、登録免許税、不動産の表示を記入していきます。必要に応じてA4用紙が複数枚になっても問題ありません。

  • 登記申請

最後に法務局に作成した登記申請書や添付書類を提出します。マラソンでいうとラストスパートの部分にあたるかもしれません。登記申請には3種類の方法があります。その3種類とは、法務局の窓口に申請書を提出する方法、郵送で申請する方法、オンラインで申請する方法です。

  • 登記完了

登記完了予定日になりましたら、再度、法務局に書類を取りに行きます。「登記申請書に押印した印鑑」「身分証明書」「受付番号をメモした用紙」を持参します。受け取る書類は「登記識別情報通知書」「登記完了書」「原本還付書類」です。

登記申請が終わったということは、登記申請した不動産の名義が変わったということです。それを確認するために、登記事項証明書発行窓口で、登記事項証明書を取得して不動産名義を確認してください。

不動産の名義を確認して不備がなければ、相続登記はこれで完了です。

★自筆証書遺言がある場合の相続登記★

  • 1
    相続人の確定作業

相続が発生したこと、つまり、故人が亡くなったことを証明するため、遺言書により誰が不動産を引き継ぐのかを証明するため以下の書類を集める必要があります。

1-1故人の戸籍謄本(除籍謄本)

故人の亡くなった事実、その日を証明するために必要となります。

なお、「遺言書による相続登記」の場合には、基本的には故人の出生から死亡までの戸籍を遡って取得する必要はありません。(引き継ぐ相続人が、親や兄弟姉妹である場合は、故人の戸籍を遡って取得する必要があります。)

1-2故人の住民票の除票又は戸籍の附票

登記事項証明書に記載されている人物と、故人が同一人物だということを証明するために必要です。

1-3不動産を引き継ぐ相続人の戸籍謄本

相続人が生きていること、相続する権利があることを証明するために必要となります。

1-4不動産を引き継ぐ相続人の住民票

相続人の住所を証明するために必要となります。不動産を引き継ぐ相続人のものだけで大丈夫です。

  • 2
    故人の所有していた不動産の調査

遺言書の記載内容から、引き継ぐ不動産の情報を調べます。

遺言書に不動産の情報が特定されている場合には、容易に不動産の情報を調べることが出来ますが、特定されていない場合には納税通知書や権利証、登記簿謄本から調べる必要があります。

また、故人の住所が不動産の所在や地番などと連動していると勘違いされている方も多いのですが、不動産の所在や地番、家屋番号を登記簿で確認する必要があります。

2-1不動産の地番や家屋番号を調べる

遺言書の記載内容から不動産の情報を調べます。また、遺言書に不動産の情報が特定されていない場合には、納税通知書、権利証、登記簿謄本で不動産の所在や地番、家屋番号を調べます。

不動産が分からない時は名寄帳を取得します。

亡くなった方の不動産が地番、家屋番号で記載されていますが、管轄内の不動産の情報しか分かりません。

名寄帳を取得するには故人の戸籍謄本(除籍謄本)、請求する方の戸籍謄本などが必要となります。

2-2固定資産評価証明書を取得する

固定資産評価証明書の取得もしておきましょう。登記申請の際に必要となる登録免許税の計算に必要となります。

固定資産評価証明書は、登記申請をするときの年度のものを取得します。

2-3登記事項証明書を取得する

不動産の所在や地番、家屋番号が分かったら、それらの情報をもとに登記事項証明書を取得します。

登記事項証明書は法務局で取得することができます。

これは相続人でなくても誰でも取得できます。

マンションの場合は、その土地が敷地権化されているかどうかの確認も必要です。敷地権化されていない場合は土地の登記事項証明書も必要なので取得しておきましょう。

 

2-4不動産の所有者の確認

2-3で取得した登記事項証明書を確認すると、その不動産の所有者が分かりますので、故人が登記名義人である事を確認します。

2-5不動産の管轄を確認する

登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得できますが、登記申請するためには、その不動産を管轄する法務局にする必要があります。

  • 遺言書の検認

自筆証書遺言は、家庭裁判所の検認手続きを経る必要があります。検認手続きとは、その遺言書の現況を記録し、偽造や変造を防ぎ、遺言書の内容を明確にするための一種の証拠保全手続きであるとともに、相続人に遺言書の存在を知らせる手続きでもあります。

 

検認は、遺言書を保管していた者または遺言書を発見したものが家庭裁判所に遅滞なく申し立てなければなりません。遺言書の保管者やその発見をしたものが、家庭裁判所へ遺言書の提出を怠り、遺言の執行をした場合は、5万円以下の過料に処されてしまいますし、検認の手続きを行わなかったことで、相続人等が損害を受けた場合は、損害賠償請求がされる可能性もあります。

 

検認を経た遺言書には検認済証明書が添付され、その証明書が添付されて初めて、不動産や預貯金の名義変更などの相続手続きを行うことが出来るようになります。

  • 相続関係説明図の作成

ここまでで書類の準備が完了しました。この書類をもとにして、次は相続関係説明図の作成です。この書類を用意しておくと登記申請の後、使用した書類を返却してもらえます。使用した書類とは、戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本です。故人と相続人の関係を図解説明で分かりやすく記入したものです。

  • 登記申請書の作成

法務局に申請する書類を作成します。これが完成すれば次は不動産を管轄する法務局に提出することになりますので、マラソンでいえばゴールが見えてきたところでしょうか。

A4用紙を縦長に使用し、用紙の上部6センチくらいは余白のまま開けておきます。その余白の下に「登記申請書」と記載します。その下に、登記の目的、原因、相続人、添付書類、申請日、管轄の法務局の名称、課税価格、登録免許税、不動産の表示を記入していきます。必要に応じてA4用紙が複数枚になっても問題ありません。

  • 登記申請

最後に法務局に作成した登記申請書や添付書類を提出します。マラソンでいうとラストスパートの部分にあたるかもしれません。登記申請には3種類の方法があります。その3種類とは、法務局の窓口に申請書を提出する方法、郵送で申請する方法、オンラインで申請する方法です。

  • 登記完了

登記完了予定日になりましたら、再度、法務局に書類を取りに行きます。「登記申請書に押印した印鑑」「身分証明書」「受付番号をメモした用紙」を持参します。受け取る書類は「登記識別情報通知書」「登記完了書」「原本還付書類」です。

登記申請が終わったということは、登記申請した不動産の名義が変わったということです。それを確認するために、登記事項証明書発行窓口で、登記事項証明書を取得して不動産名義を確認してください。

不動産の名義を確認して不備がなければ、相続登記はこれで完了です。

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