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【相続の基本】相続した不動産の売却を考えている場合に知っておきたい3つのポイント

【不動産の相続登記】相続登記に必要な書類とは

相続した不動産の売却

さまざまな事情から、「相続した不動産を売却したい」と検討されているケースはよくある話といえるでしょう。

この記事では、相続した不動産を売却する場合に、知っておきたい3つのポイントをご紹介します。

 

相続後すぐに売却したい不動産も相続登記は必要?

不動産の相続後、すぐに当該不動産を売却をする場合であっても、相続登記の手続きは必ず行わなければなりません。

 

なぜなら、不動産の売却は所有者でなければできないからです。
すでに亡くなっている被相続人の名義では売却の手続きを進められないため、相続人の名義で相続登記をしなければなりません。

 

相続登記は書類の作成・収集をして、その書類を法務局に提出することで手続きができます。相続人が働いていて時間が取れないなどといった場合には、登記のプロである司法書士に相談・依頼する方法もあります。

 

相続の実務上、相続登記の手続きには時間がかかるため、相続登記の手続きと不動産会社へ売却の相談を並行して行うことが多いようです。

法定相続分による相続などで、不動産が共有になっている場合

不動産の共有とは、不動産の所有者が複数人いる場合をいいます。

 

複数の所有者は、その不動産の持分を所有することになります。

 

具体的には、妻が持分1/2、長男が持分1/2と所有することをいいます。持分は登記簿謄本などにも記載されています。

 

不動産は、現預金などの動産と違って分割することが難しいため、相続人などで共有とすることがあります。相続において、「遺言書がなくて、不動産をどうやって分けたらいいかわからないから、とりあえず共有にしておく」というのがよくあるケースのようです。

 

相続人間で共有状態になっている不動産を売却する場合、共有している相続人全員の合意がなければ、売却ができません。

 

したがって、誰か1人でも反対する人がいたら売却ができないため、親族間のトラブルの種となるでしょう。そのため、相続財産に不動産がある場合、極力共有状態となることは避けましょう。

換価分割を利用して不動産の売却を検討している場合

換価分割とは、遺産分割の方法の1つです。
相続財産を売却して、その売却して得たお金を相続人間で分けるという方法です。

 

具体的には「遠方の土地で、相続しても誰もその土地を管理できない」「亡くなった親族が趣味で所有していた高級車で維持費が心配…」など、財産を現状のままでは、受け取りたくない、または受け取れないような場合に遺産を他に売却して金銭に換え、この金銭を相続分に応じて分割する方法をいいます。

参考:遺産分割の主な4つの方法

(1)現物分割

遺産をそのままの形で相続分に応じて分割する方法をいいます。
例えば、不動産を妻が、預貯金は子が承継するなどといった方法です。
遺産分割の方法の中で、もっともシンプルで分かりやすい分割方法といえるでしょう。

(2)代償分割

相続人のうちの1人がすべての遺産を相続するかわりに、他の相続人に対して、その相続人の相続分に応じた金銭を支払う、または所有する不動産などを交付する方法をいいます。

代償分割は、亡くなった方が事業を営まれていて、相続人のうちの1人がその事業を引き継ぐ場合などに用いられます。

(3)共有分割

共有分割は上記の通り、各相続人でそれぞれの持分を決めて、共有する方法をいいます。公平に分割できることはメリットですが、後のトラブルと発展することも少なくありません。

(4)換価分割

上記説明の通りです。

不動産など分割の難しい相続財産を売却して、その売却して得たお金を相続人間で分けるという方法をいいます。

 

換価分割の2つの方法

換価分割には、単独登記で行う場合と共同登記で行う方法があります。

単独登記とは、相続人のうちの1人が一旦単独で不動産を所有して、その人が売却手続きをすることをいいます。

一方、共同登記とは、相続人全員で共有状態のまま、不動産の売却手続きを行うことをいいます。

 

売却手続きに関しては、単独登記型の方が単独で手続きを行うことができるため、スムーズに進むことが多いでしょう。

ただし、単独登記型で換価分割を行う場合には、必ず遺産分割協議書に「換価分割の目的のため取得する」旨記載しておきましょう。この記載がないまま換価分割をしてしまうと、「不動産を売却したお金を他の相続人に渡す」という行為が贈与とみなされる可能性があります。

贈与とみなされた場合には、売却したお金を受け取った人に贈与税が課されます。

換価分割を検討される場合は、一度税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

今回は、相続した不動産の売却を考えている場合に知っておきたい以下の3つのポイントをご紹介しました。

 

・相続後すぐに売却したい不動産も相続登記は必要?

・法定相続分による相続などで、不動産が共有になっている場合

・換価分割を利用して不動産の売却を検討している場合

 

相続した不動産、または相続する予定の不動産の売却を考えている場合、遺産分割協議書の書き方にも注意が必要な場合があります。

そのため、一度専門家へご相談されることをおすすめします。

 

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