贈与税が高すぎる？
不動産贈与で特例を使って節税する方法と注意点を解説

• 不動産贈与でかかる税金の種類と内容
• 贈与税の計算方法と評価額の調べ方
• 贈与税をゼロにできる特例制度の内容
• 贈与と相続の違い・どちらが得かの比較
• 名義変更や申告の手順・期限・注意点

「不動産を贈与すると税金が高い」というイメージが先行しがちですが、国の制度を正しく理解し計画的に活用すれば、贈与税の負担を大幅に軽減、あるいはゼロにできる可能性もあります。

高額な税金を避けるため、まずは以下の基本と特例制度について理解を深めましょう。

それでは、贈与税の基本的な考え方から見ていきましょう。

そもそも「贈与税」とは、個人から財産を無償でもらったときにかかる税金です。
不動産のように価値の高い財産を無償で譲渡すると、もらった側に税金の支払い義務が発生します。

ポイントは、納税義務があるのは財産を「あげた人」ではなく「もらった人」であるという点です。
親子間で不動産を贈与する場合、税金を支払うのは子どもの側になります。
現金と違い、不動産そのものでは納税できないため、納税資金を別途用意しておく必要があることも覚えておきましょう。

参照：No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁

参照：贈与税のしくみ｜国税庁

不動産のような高額な財産を贈与する際に、税負担を軽減するために国が用意している代表的な制度があります。
それぞれの特徴を理解し、自分たちのケースで利用できるものがないか確認してみましょう。

参照：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

参照：No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁

参照：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁

どの制度が最適かは、あなたの状況によって大きく異なります。

以下の簡易診断で、ご自身のケースに合いそうな制度を見つけてみましょう。

これらの制度は併用できる場合や、複雑な要件があるため、最終的な判断は専門家に相談することをおすすめします。

参照：財産をもらったとき｜国税庁

特例を使わない場合、実際にどれくらいの税金がかかるのか、具体的な金額が気になるところだと思います。
ご自身のケースと照らし合わせながら、税額の計算方法を順に確認していきましょう。

まずは、計算の基礎となる不動産の「評価額」を調べる方法から解説します。

贈与税を計算する際には、贈与により取得した土地や家屋を評価する必要があります。
この評価額は、国が定めた以下の方法で算出します。

参照：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

参照：令和７年分財産評価基準書路線価図・評価倍率表｜国税庁

不動産の評価額がわかったら、以下の計算式で贈与税額を算出します。

ここで使う「税率」と「控除額」は、誰から誰への贈与かによって2種類に分かれます。

参照：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

では、具体的な金額でシミュレーションしてみましょう。
ここでは、親から18歳以上の子へ贈与する「特例贈与」のケースで計算します。

このように、何の対策もせずに高額な不動産を贈与すると、1,000万円を超える非常に高額な税金がかかることがわかります。

参照：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

先ほどの「評価額3,000万円の不動産」のケースで、もし特例を使ったら税額はどうなるでしょうか。

このように、特例を使うことで納税額が劇的に変わります。
どの制度を使うのが最も有利かは、贈与する相手、不動産の評価額、将来の相続の見通しなどを総合的に判断する必要があります。

参照：No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁

参照：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁

生前贈与を検討する際、誰もが一度は「自分が亡くなった後に相続で渡すのと、どちらが得なのだろう？」と考えるのではないでしょうか。
税金面だけでなく、手続きの手間や将来の親族関係まで含めて総合的に判断するために、以下のポイントをご検討ください。

それでは、最も気になる税金面での比較から見ていきましょう。

税金面での大きな違いの一つに、非課税枠である「基礎控除額」の大きさがあります。
相続税の場合、基礎控除額は以下の計算式で算出されます。

例えば、相続人が配偶者と子ども2人の計3人なら、相続税の基礎控除は3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円となります。

これは、財産の合計額が4,800万円以下であれば、相続税の申告をする必要がないことを意味します。

一方で暦年課税の贈与税の基礎控除は年間110万円です。
この基礎控除額の違いから、単純に比較すると相続で財産を渡す方が税負担は軽くなるケースが多いと言えます。
また、相続税には「小規模宅地等の特例」といった制度があり、一定の要件を満たす場合には宅地等の評価額を減額することができます。

参照：No.4152 相続税の計算｜国税庁

参照：相続税のあらまし｜税務署

手続きと費用面では、それぞれにメリット・デメリットがあります。

贈与は、自分の意思で「この子にこの土地を渡す」と決められるのが最大のメリットです。
しかし、名義変更にかかる登録免許税は相続の5倍、さらに不動産取得税もかかるため、手続き費用は贈与の方が高額になります。

参照：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

参照：不動産取得税｜総務省

これまでの内容をまとめると、以下のようになります。

生前贈与を検討する上で、絶対に知っておかなければならないのは、2024年からの重要なルール改正である「生前贈与加算の期間延長」です。
これは、「亡くなる直前に駆け込みで贈与して相続税を逃れる」ことを防ぐためのルールです。

これまでは、亡くなる前3年以内に行われた贈与は、相続財産に持ち戻して相続税を計算する必要がありました。
この期間が、2024年1月1日以降の贈与から、段階的に「7年」に延長されます。

つまり、元気なうちに計画的に贈与を進めないと、せっかく贈与しても相続税の対象になってしまう可能性が高まったのです。
この改正により、相続対策としての生前贈与は、より一層早くから計画的に行うことの重要性が増しました。

参照：令和５年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし｜国税庁

参照：令和５年度税制改正の大綱（2/10）｜財務省

不動産贈与を考えるとき、贈与税のことにばかり目が行きがちですが、実は他にもいくつかの税金や費用が発生します。
「こんなはずじゃなかった」と後悔しないために、以下の諸費用についてもしっかりと把握しておきましょう。

まずは、これまでも解説してきたメインの税金である贈与税の概要から改めて確認します。

これまで解説してきたメインの税金で、年間110万円を超える財産をもらった場合、もらった人が申告・納税します。
特例を使って税額がゼロになる場合でも、申告が必要なケースがあるので注意が必要です。

参照：No.4402 贈与税がかかる場合｜国税庁

不動産を取得したときにかかる都道府県の税金で、売買や贈与で取得した場合は課税されますが、相続の場合は非課税です。
税額は原則として「固定資産税評価額×4%」ですが、現在は軽減措置により3%になっていることがほとんどです。

参照：不動産取得税｜総務省

不動産の所有者が変わったことを公的に記録する「所有権移転登記」の際に、法務局に納める税金です。
税率は原因によって異なり、贈与と相続では大きな差があります。

例えば、評価額3,000万円の土地の場合、贈与なら60万円、相続なら12万円となり、48万円もの差が出ます。

参照：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

贈与の事実を明確にするために作成する「贈与契約書」に貼る印紙代です。

契約書に金額の記載がなければ200円ですが、不動産の価額を記載した場合は、その金額に応じた印紙税がかかります。

参照：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

税金や制度についての知識が深まったところで、次に気になるのは「じゃあ、具体的にどう動けばいいの？」という点かもしれません。

実際に不動産を贈与する際の具体的な手続きの流れは、以下の通りです。

それでは、最初のステップである「贈与契約書の作成」から見ていきましょう。

まずは当事者間で「誰が、誰に、いつ、どの不動産を贈与するのか」という意思を固めます。

口約束でも贈与は成立しますが、後々のトラブル防止や、税務署に対して贈与の事実を証明するために「贈与契約書」を必ず作成しましょう。

契約書には以下の内容を盛り込み、贈与者と受贈者がそれぞれ署名・捺印します。

参照：民法第549条｜e-Gov法令検索

契約を結んだら、その不動産を管轄する法務局で、所有権の名義を贈与者から受贈者へ変更する「所有権移転登記」を申請します。

この手続きをしないと、第三者に対して自分が所有者であることを主張できません。

贈与による所有権移転登記には、法務局が提供する所定の申請書様式があります。

申請書を作成し、登録免許税（収入印紙で納付）と共に提出する必要があります。

申請方法には書面申請とオンライン申請があり、郵送による申請も可能です。

参照：不動産登記の申請書様式について｜法務局

不動産の贈与を受け、贈与税の基礎控除額110万円を超える場合（または特例を適用する場合）は、贈与税の申告と納税が必要です。

申告期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課されるため、必ず期限内に手続きを済ませましょう。

参照：令和６年分贈与税の申告のしかた｜国税庁

不動産の生前贈与は、ご自身の意思で大切な資産を次世代に引き継ぐための有効な手段の一つです。

ただ、その実行にあたっては贈与税の基本的な仕組みや、税負担を軽減するための様々な特例制度を正しく理解しておく必要があります。

将来の相続も見据えてどちらが有利かを比較検討することや、贈与税以外にも不動産取得税・登録免許税といった諸費用がかかる点も考慮に入れなければなりません。

しかし、ご自身の状況にとってどの特例が最適かを見極め、複雑な評価額の計算や登記手続きをミスなく進めるには、専門的な知識や相応の時間が求められるということも事実です。

そのため、少しでも不安や疑問を感じた際には、ご自身とご家族にとって最善の資産承継を実現するために、ぜひ、相続や贈与に詳しい専門家にご相談ください。

司法書士試験に合格後、司法書士法人にて研鑽。
家族の相続時、金銭により人間関係が悪くなる辛さを身をもって経験し、よりご相談者に寄り添った仕事をするために独立。相続手続をまるごとお任せいただけるサービスを行っている。