訳あり不動産相続のリスクと売却の進め方
事故物件・接道不良の正しい対処法

• 訳あり不動産に多いリスクとその背景
• 事故物件・再建築不可物件などの特徴と注意点
• 相続放棄や限定承認など「相続しない」選択肢
• 売却前に整理しておくべき4つのポイント
• 売れない場合に有効な対策と支援制度
• よくある質問（告知義務・登記前の固定資産税・相続放棄の期限）
• 専門家（司法書士）に相談するメリット

訳あり不動産は「資産」と思って引き継いでも、実際には維持費や手続き上の負担が先に立ち、結果として負担にしかならないケースがよくあります。
ここでは、訳あり不動産を相続した直後から起こりやすい、代表的なリスクについてご紹介します。

訳あり不動産の多くは「負動産」と呼ばれ、所有しているだけでコストや手間が継続的に発生し、家計や時間を圧迫しがちです。
特に、相続では「住む予定がない持ち家（実家など）」を引き継ぐ場面も多く、次のような負担がのしかかってきます。

負動産は「売れないから」と放置していると、老朽化による防犯・防災リスクの上昇、悪臭などによる近隣トラブルの発生など、さまざまな不利益につながるおそれがあるでしょう。

また、空き家のまま管理が行き届かない状態が続くと、自治体から助言・指導を受けることがあります。
状態によっては勧告の対象となり、勧告を受けた敷地は固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。
加えて、自治体の命令に従わないときは、過料の対象になることもあるため注意が必要です。

参照：空き家対策行政の動向について｜国土交通省

訳あり不動産は、誰も管理・負担を被りたくないことから親族の意見が割れやすく、遺産分割の妨げになる傾向があります。
例えば、「売りたい人」「残したい人」「費用は出したくない人」などに分かれると、話し合いは平行線になるでしょう。

その結果、共有状態がいつまでも続いてしまい、費用負担の押し付け合いや、連絡の取れない共有者が出ることで、処分の難度が一段と上がるケースも少なくありません。

そもそも訳あり不動産とは、法律上の定義があるわけではありません。
一般的には、なにかしらの「瑕疵（かし）」がある状態を指します。

瑕疵とは、不動産の価値や利用に影響する「欠点」のことです。
例えば、建物が壊れているといった物理的な問題だけでなく、「法律上、建替えができない」「心理的に敬遠されやすい事情がある」などが瑕疵に含まれます。

ここでは、訳あり不動産の代表例と注意点について解説します。

事故物件は、いわゆる「心理的瑕疵（買主が心理的に抵抗を感じ、購入判断に影響し得る事情）」が問題になりやすいです。
相続した持ち家を売却する場面では、亡くなった経緯や状況の把握が不十分なまま売りに出してしまい、後から「説明が足りない」「聞いていない」などと、トラブルになるケースがよく見受けられます。

売主が知っている重要な事情を説明しないまま契約すると、後になって損害賠償請求や契約上の責任追及などにもつながりやすいため注意が必要です。

接道不良は、建物の建替えに関するルール（接道義務など）に抵触し、結果として「再建築不可」になっているケースが代表的です。
住める状態であっても、将来建替えできない可能性があるだけで買い手の候補が狭まり、売却価格にも影響が出てくるでしょう。

とはいえ、実務上は地域や個別事情による差が大きく、机上だけでは判断しにくい問題です。
売却を検討しているのであれば、役所での確認や、不動産会社・専門家の目線で早めに整理しておくと、無駄な売り出しや長期化が防ぎやすくなります。

老朽化が進んだ持ち家は、雨漏りや設備の故障など、物理的な不具合が売却の障壁になります。
また、ブロック塀や屋根材の落下など危険に近い状態だと、放置による事故リスクも無視できません。
なにか事故が起きてしまえば、管理責任を問われるリスクもあるでしょう。

修繕や解体はお金がかかる一方で、「危険」「不安材料が多い」ままだと売却自体が進まないこともあります。
費用対効果も含め、売り方と合わせて考えるとよいでしょう。

訳あり不動産で特に詰まりやすいのが、権利関係の問題です。
例えば、前の世代の相続登記が済んでいない、抵当権が残っているなどの事情があると、買主が見つかっても「契約まで進めない」「決済ができない」といった事情から手続きが止まってしまうことがあります。

売却に向けて最低限把握しておきたいのは、主に次の点です。

訳あり不動産は、後から「手放したい」と思ってもすぐに売れないことがあります。
だからこそ、「そもそも引き継がない」という選択肢も賢明な判断の1つです。

相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産も含めて、一切相続しない手続きです。
訳あり不動産だけでなく、他の財産の状況によっては相続放棄も視野に入れるべきでしょう。
特に多額の借金があるなど、債務超過が明らかな場合は真っ先に候補に挙がります。

ただし、相続放棄には期限があり、原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」に家庭裁判所へ申述します。
訳あり不動産がある場合、相続開始後に慌てて判断しがちなので、期限内に検討できるよう早めに動くことを心がけましょう。

限定承認とは、相続で得たプラスの財産の範囲内でのみ、借金などのマイナスの財産を引き継ぐ方法です。
例えば、「不動産は訳ありで売れるか分からないが、借金がどれだけあるかも不明」といったケースでは、相続放棄ではなく限定承認が候補になります。

ただし、限定承認は実務上のハードルが高めです。
原則として相続人全員が共同して手続きする必要があり、誰か一人でも反対すると進められなくなります。
限定承認も相続放棄と同様の期限が設定されているため、早い段階で専門家への相談を視野に入れましょう。

相続の場面では、事情があって相続放棄や限定承認を選べないケースも少なくありません。
その場合でも特に避けたいのが、訳あり不動産を「共有名義のまま残すこと」です。

共有になると、管理・売却・解体などのたびに共有者の同意が必要になります。
誰か1人でも非協力的だったり、連絡が取れなかったりすると手続きが止まり、結果として負担だけが積み重なってしまうのです。

そこで検討したいのが、遺産分割協議の中で行う「相続分の放棄」です。
これは相続放棄とは異なり、遺産分割協議で「自分は取り分を主張しない」と意思表示をすることで、共有を回避できる方法です。
ただし、訳あり不動産の相続分の放棄をしても、相続人としての立場自体は残るため、遺産分割協議には参加しなければなりません。

また、相続分の放棄は「不動産を引き継がない」ためには役立ちますが、借金などの相続債務から解放される手続きではありません。
債務超過が気になる場合は、やはり相続放棄や限定承認を視野に入れ、早い段階で方針を決定することが大切です。

相続放棄や共有の回避もできず、管理の負担だけが増えていく場合は、売却を進める他ありません。
しかし、訳あり不動産は通常の不動産より、売却前の準備でつまずきやすいのが現実です。
ここでは、訳あり不動産をスムーズに売却へつなげるための進め方を解説します。

相続した不動産を売却するには、相続人を調査し、確定させる必要があります。
相続人が確定していない状態だと、遺産分割協議もできず、売却自体も進めることができません。

なぜ相続人を調査する必要があるかというと、「想定外の相続人が後から出てくるケース」があるためです。
例えば、前妻との子や認知した子、養子縁組などがあると、親族の誰も把握していなかった相続人が存在することもあります。
売却を進めた後で相続人が増えると協議がやり直しになり、スケジュールが大きく崩れるため注意しなければなりません。

原則として被相続人の遺言がない場合、遺産分割が終わるまで相続財産は相続人全員の共有状態として扱われ、売却には原則として相続人全員の合意が必要です。

そこで現実的なのが、遺産分割協議の段階から「不動産は売って現金で分ける」方向で決めてしまう方法です。
具体的には、売却することへの同意や、売却の窓口、売却代金の分け方までをセットで決定しておくと、後のトラブルに発展しにくくなるでしょう。

売買の決済までには、登記名義を相続人へ移しておく必要があります。
特に、数世代前の名義のまま放置されているようなケースでは、協議の前提となる権利関係の調査に時間がかかります。
売却に向けた権利関係の整理を進めるためにも、早い段階で法務局にて「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、権利関係に問題がないかを確認しておきましょう。

なお、相続登記は義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められ、正当な理由なく怠ると過料の対象になり得ます。

訳あり不動産は「売れるまで放置」になりやすい一方、放置すると登記の面でもリスクが積み上がるため、売却の状況にかかわらず早めに整理しておくのが安全です。

参照：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ｜法務局

相続税がかかる場合、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納付しなければなりません。
訳あり不動産は、通常より売却に時間がかかることがあり、「売って納税資金を作る」前提だと、期限に間に合わないリスクが生じます。
少しでも間に合わない可能性があるときは、早い段階で資金繰りも含めて検討しなければなりません。

なお、訳あり不動産が空き家（被相続人の居住用財産）に該当する場合は、特別控除の対象になるケースもあるため、売却のタイミングも含めて早めに専門家に確認しましょう。

参照：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

訳あり不動産は、いきなり「売ろう」としてもすぐに買い手が付くとは限りません。
ここでは相続後、なかなか売れない場合に有効な対策をいくつかご紹介します。

売却が進みにくい背景には、物件の事情そのものよりも、買主の不安を解消できていないケースも多々あります。
買主が検討しやすいよう、物件を適正に整えるのが有効です。

具体的には以下の点を主に確認しましょう。

特に、境界があいまいなままだと、買主は購入後のトラブルを嫌がります。
状況によっては測量や境界確認が必要になるため、土地家屋調査士への相談も検討するとよいでしょう。

ある程度手入れをしても反響が弱い場合は、売却ルートそのものを見直すのも有効です。
具体的には以下の点を見直してみましょう。

特に、事故物件や再建築不可物件などは、取り扱いに慣れた業者や買取りを専門に行う業者に相談することで、選択肢が増える可能性があります。

売却や引き取り先が見つからない場合は、「相続土地国庫帰属制度」も選択肢に入れます。
相続や遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たせば国に帰属させられる制度です。

ただし、申請すれば必ず認められるわけではありません。
申請時には審査手数料がかかり、承認された場合も負担金の納付が必要です。
また、建物が残っている土地など、対象外となるケースも多くあるため、解体や撤去が前提になるケースもあります。

制度を使えるかどうかの見通しや、申請前に必要になる準備（解体、境界、権利関係の整理など）は、早い段階で専門家に確認しておくと進めやすくなるでしょう。

参照：相続土地国庫帰属制度のご案内｜法務省

ここでは、訳あり不動産を相続する際によくある質問をまとめました。

事故物件の告知は、「人の死があった＝必ず告知」と単純に決められるものではありません。
2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、居住用不動産の取引で、宅建業者がどこまで買主・借主に伝えるべきかについて、法的拘束力まではないものの一定の目安が示されています。

具体的には、以下のように取引相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、告知が必要とされています。

参照：宅地建物国土交通省取引業者による人の死の告知に関するガイドライン｜国土交通省

相続放棄の起算点は、「自分が相続人になったことを知った日」です。
被相続人が「亡くなった日」から一律ではありません。
どうしても3か月で判断がつかないときは、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長（延長）の申立てを検討しましょう。

なお、期限後でも例外的に認められるケースはあるものの、そもそも相続財産の存在を知らなかった、その事情を客観的に説明できるなど、特別な理由が求められます。

参照：相続の放棄の申述｜裁判所

固定資産税は、遺産分割協議や相続登記が終わっていなくても発生します。

登記が未了だと「名義上は亡くなった方のまま」になりやすく、納税通知書もその名義で届くことがありますが、実務上は相続人側で支払いをしなければなりません。

多くの自治体では、登記が済むまでの間、相続人の中から代表者（納税通知書の送付先）を定める手続きが案内されています。
まずは納税通知書の差出元（市区町村の担当課）に連絡し、必要書類と流れを確認しましょう。

参照：相続人代表者指定届(兼固定資産現所有者申告書)｜国立市

事故物件や接道不良のような訳あり不動産は、放置すると税負担を避けられないばかりか、老朽化によるトラブル、自治体からの指導など、負担ばかりが重くなりがちです。

こうした訳あり不動産の売却をスムーズに進めたいなら、まずは司法書士に相談するのがおすすめです。
司法書士に相談すれば、相続関係の整理や必要書類の確認、相続登記の進め方や共有状態を作らないための手順など、手続き面を中心にアドバイスをもらえます。

「売れないかもしれない」「何から手をつけていいかわからない」と感じる物件ほど、早めに専門家に相談しておくことが時間の節約やトラブルの回避につながるでしょう。

司法書士試験に合格後、司法書士法人にて研鑽。
家族の相続時、金銭により人間関係が悪くなる辛さを身をもって経験し、よりご相談者に寄り添った仕事をするために独立。相続手続をまるごとお任せいただけるサービスを行っている。