土地の名義変更は必要？
ケース別の手順と、2024年に始まる相続登記の義務化を解説

こんにちは。【札幌相続遺言プラザ】ふくちたつや司法書士・行政書士事務所の福池達也です。

土地の名義変更が必要なケースには「売買」「相続」「贈与」「財産分与」の4種類があります。加えて2024年から土地の相続登記が義務化されます。これは過去に遡って適用されるうえに、違反すると罰則が科される厳しい規定です。ここでは名義変更の手続きと法改正の注意点について解説します。

土地や建物など不動産は、法務局が登記簿に所有者名義を記録して管理しています。何らかの取引により土地の所有者が変わった場合には、登記簿の名義変更として法務局へ「所有権移転登記」の申請が必要です。

土地や建物の所有権移転登記申請を、一般的に「不動産変更手続き」と呼びます。不動産の所有権管理は、対象の所在地である市町村役場ではなく、法務局の管轄です。土地を登記すると法務局から「登記識別情報」通知が発行されます。これは2005年以前の「登記済権利証」と同じ効力があり、土地を取引する際に必要です。

名義変更のケースには大きく分けて以下の4種類があり、それぞれに登録申請に必要な種類や手続きが異なります。

• 売買：土地の売り買いによる所有者変更
• 相続：故人から相続人が土地を引き継ぐ
• 贈与：土地を無償で譲り渡す
• 財産分与：離婚の際に財産を分配する

相続とは、亡くなった人から土地を継承し、所有者名義を変更する場合です。これまで相続登記は相続人の任意でした。しかし、2024年4月からは相続登記が義務化されます。

相続で土地の名義変更をする場合、以下の手順になります。

1. 不動産の必要情報の収集（現況確認など）
2. 戸籍関係書類の収集
3. 固定資産税評価証明書の取得
4. 遺産相続割合の決定（遺言書、遺産分割協議から決める）
5. 登記申請書の作成
6. 法務局へ土地の登記名義を変更申請

土地相続では、ほかの名義変更申請よりも多くの書類が必要です。

まれに被相続人（故人）が極めて高齢、または転居が多く登記と実際の住所が一致しないなど、十分な戸籍の書類をそろえられない場合があります。その際には証明書として「不在籍証明書」「不在住証明書」や「登記済権利証」の提出が必要です。

土地の相続には名義変更手続き費用のほか、相続税がかかります。一方で不動産取得税はかかりません。

遺産分割協議書の作成を行政書士へ依頼した場合、約3万～5万円ほどの費用が必要です。

贈与とは無償での財産譲渡を指し、親子や夫婦間で土地や不動産を譲る場合が該当します。名義変更は贈与発生から速やかに行うとされているものの、期限の規定は特にありません。

贈与での土地名義を変更する手順は以下のようになります。

1. 贈与者と受贈者の間で贈与契約を結ぶ（贈与契約書の作成）
2. 必要書類の収集
3. 登記申請書を作成
4. 法務局へ土地の登記名義を変更申請

贈与契約書には贈与者・受贈者の署名捺印が必要です。また、贈与が何時、誰が誰へ、何を贈与したのか明記しなくてはいけません。

贈与税の課税方式は「暦年課税」と「相続時精算課税」の2通りがあります。暦年課税方式では、1年間に受けた贈与額が110万円以下ならば課税対象となりません。

土地の名義変更は、専門家である司法書士に依頼するのがおすすめです。

相続や売買などで土地の所有者が代わると、権利者が増えたり、関係者との調整が必要になったりして、手続きが煩雑になることがあります。

司法書士は、こうした手続きを代行するだけでなく、法的な専門知識を生かして、手続きがスムーズに進むようサポートしてくれます。

相続登記には、戸籍謄本や住民票などの資料や必要書類が必要です。故人が高齢だった場合、戸籍謄本をすべて揃えるのは困難な場合があります。また、何代にもわたって相続が続いた土地では、権利者が多く、合意書の取りまとめにも手間がかかるでしょう。

このような場合、司法書士に依頼することで、複雑な権利関係の整理や、資料や必要書類の収集・作成を代行してもらえます。

土地の登記状況を確認すると、権利関係が曖昧だったり、整合性が取れなかったりと、記載内容に混乱が見られる場合があります。また、所有者不明の土地では、権利者を証明するための手続きや、役所への対応が必要になります。

このような複雑な状況確認や、法務局・市町村役場との対応も、司法書士に依頼することが可能です。

相続手続きは、相続人同士で話し合いをして決めるものです。しかし法的に無効な遺言書や、まとまらない遺産分割協議など、相続をめぐるトラブルは後を絶ちません。

そのような場合、司法書士の法律的知見からサポートを受けられます。また、相続人同士で合意を得た後は、遺産分割協議書の作成も依頼可能です。

土地の名義変更には多くの必要資料の収集、関係者全員への連絡、提出書類の作成、と時間と手間がかかります。そして今後は「相続登記の義務化」により、法律施行以前に相続した土地でも遡って登記申請しないといけません。

そこで、土地の名義変更を正確・迅速に済ませるには、専門家である「ふくちたつや司法書士・行政書士事務所」へご依頼ください。札幌市または札幌市近郊にお住まいの方は、出張費用は無料です。この機会にぜひご利用ください。

相続手続きは非常に複雑で時間がかかる手続きです。また仕事や家事で忙しい合間に手続きをするのはとても労力がいることです。

• 自分で手続きしようとしたが挫折した…
• 予期せぬ相続人が現れた…
• 相続人の一人が認知症で困っている…
• 故人の財産を全部把握できない…

​など「どうしたらいいか分からない」という事態に陥りやすいのが相続手続きです。

率直に言わせていただくと、これらは初めてやる方にはとても大変な作業です。

時間も手間もかかります。相続人が知らない預貯金や不動産を調査しなければ数年後に困った事態が発生することが多くあります。

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相続発生後、早めに手続きを行わないと相続関係が複雑化したり、他の相続人と揉め事になったり、環境の変化などにより、手続きが難しくなってしまう恐れがあります。そのため相続が発生したらなるべく早いうちから相続手続を開始することをお勧めしております。

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