相続した賃貸物件はそのまま経営した方がいい？
メリットと注意点を解説

賃貸物件を相続すると、貸家や貸家建付地としての評価を受けるため、実際の市場価値の30〜50％程度の評価額になるケースが少なくありません。

土地や建物の相続税評価額が自宅などの自用地に比べて低く抑えられるのは大きなメリットです。

資産価値を守りながら効果的に次の世代に賃貸物件を相続するためにも、専門家と相談しながら最適な対策を立てるとよいでしょう。

参照：No.4155 相続税の税率｜国税庁

小規模宅地の特例を利用できる場合、賃貸物件の土地部分に関して相続税評価額を最大50％減額できます。

特に、賃貸アパートやマンションなどの貸付事業用宅地に適用される小規模宅地の特例は、200平方メートルまでの土地に対して適用が可能で、相続税の負担の大幅な軽減が可能です。

ただし、特例を受けるためにはいくつかの条件がありますので、十分に準備しておきましょう。

参照：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

物件の購入や建築に関連するローンの残高がある賃貸物件を相続する場合、債務を相続税評価額から差し引くことができる「債務控除」が適用されます。

債務控除が適用されることで、実際に支払う相続税の減額が可能です。特に、賃貸アパートやマンション経営においては、建設や購入に際して大きな金額のローンを利用するケースが多く、ローンの残高が相続税の負担軽減の重要な要素となります。

賃貸物件を相続する際には、まず債務控除を活用できるか着目するとよいでしょう。

参照：相続税のあらまし｜国税庁

相続した賃貸物件から得られる家賃収入は、相続人の定期的な収益源です。長期的な視点で見た場合、家賃収入は不況時でも比較的安定した収益を見込めるので、経済的にも安定します。

賃貸物件の運営を通じて得られる収入は、相続税対策だけでなく、相続人の生活資金や他の投資への再投資資金としても活用できます。

賃貸物件の運営には、入居者管理や建物のメンテナンスなどの労力が必要になりますが、適切に管理することで安定した家賃収入を確保し、相続資産の価値を高められるでしょう。

相続した賃貸物件の運営は、将来的な収益性と資産価値の両方を考慮した賢い選択と言えます。

賃貸物件の経営は、入居率の変動によって収益が大きく左右されます。空室が増えると、家賃収入が減少し、経営が赤字に転じる可能性があるため、長期的な視点でのリスク管理が必要です。

赤字経営が続くと、資産価値の低下や、最悪の場合、物件の手放しを余儀なくされる場合もあります。

そのため、市場調査や適切な賃料設定、物件の魅力を高めるためのリフォームなど、継続的な経営努力が必要です。

賃貸物件を相続して経営する場合、修繕費やローンの返済、固定資産税や都市計画税などさまざまな経費負担があります。

特に大規模な修繕は高額になることがあり、定期的なメンテナンス費用も見過ごせません。また、物件購入時に組んだローンの返済は、収益が下がっても続きます。

これらの経費は、賃貸収入で賄う必要があるため、余裕を持った資金計画が必要です。

不動産の売却は、市場状況や物件の条件によって、想定よりも時間がかかることがあります。

特に賃貸物件は、収益性や立地、建物の状態など、投資家が検討する要素が多いため、売却までのプロセスが複雑になることが少なくありません。

急いで現金化したい場合でも、適切な買い手を見つけるまでに時間が必要になることが予想されるため、物件の価値を高める工夫や適切な販売戦略など、事前に入念な計画が必要です。

相続した賃貸物件が好立地にある場合、物件の価値はとても高いです。都市部や駅近などの利便性が高い地域の物件であれば、入居希望者が絶えず、高い稼働率が見込めます。

また、好立地の物件は不動産の価値が崩れにくく、将来物件を売却する際にも高い価格での取引が期待できます。さらに、地域の発展に伴って賃料が上昇する可能性もあるでしょう。

相続する賃貸物件が好立地であれば、安定した収入源が十分期待できます。

毎月の収支が黒字である賃貸物件は、ローン返済や管理費、修繕積立金などの支出より賃料収入が上回っているため、賃貸経営を安定的に行う条件を備えていると言えます。

特に、ローンの返済が終わっているか残債が少ない賃貸物件は、手取りの収益が大きくなるため、オーナーにとって大きな収益源です。

また、収支が毎月黒字の物件は、経済的な変動や市場の変化に対しても柔軟に対応できる財務基盤があるため、長期的な経営戦略も立てやすいと言えます。

築15年以下の物件は比較的新しい建物であるため、大規模な修繕が必要になるまでの期間が長く、直近の修繕費用の負担が少ないです。

また、新しい物件ほど入居者にとって魅力的であり、空室リスクを低減させられ、最新の設備や耐震基準に適合していることも多く、入居者からの安心感も高くなります。

修繕費用が少ない期間は収益性を高めやすく、より効果的な賃貸経営が可能です。築年数が浅く、メンテナンスコストが低い賃貸物件は、長期にわたって安定した賃貸経営を目指す方にとって理想的な投資先と言えます。

立地が悪い賃貸物件は、将来的な資産価値の向上が期待しにくいため、売却を検討すべきです。

立地の悪さとは、例えば公共交通機関からのアクセスが不便な場所にある、商業施設や医療機関が周辺に少ない、治安が悪いといった場所です。

立地の悪い賃貸物件は、入居希望者を惹きつけにくく、空室率の上昇や家賃の下落に直結するリスクがあります。また、不動産市場での競争力も低く、売却時には満足できる価格での取引が難しくなる可能性が高いです。

そうしたリスクを避けるためにも、立地が悪い物件は早めに相続するよりも手放し、より価値のある不動産への再投資を検討した方がよいでしょう。

収支が毎月赤字である賃貸物件は、持続的な経営が困難なため、売却を検討した方がよいでしょう。

赤字の主な原因に、高い空室率、不適切な賃料設定、過剰な修繕費用などが挙げられますが、オーナー自身が経営のために出費を強いられている状態と言えます。

よほどの経営改革や大規模なリフォームや設備投資がなければ黒字経営への転換は困難であるため、適切な時期に売却し、資産の有効活用を図る方が現実的でしょう。

入居者に関わるトラブルが絶えない賃貸物件は、管理の手間が増えるだけでなく、物件の評判を下げる要因です。

例えば、騒音問題、家賃の滞納、共用部分の故意の破損などが頻発する場合、他の入居者からの苦情が絶えず、物件全体の居住環境が悪化します。

こうした問題を抱えた物件は、経営の継続自体がオーナーの負担であるため、売却してリスクを手放す方が良い場合があります。

特に、どんな対策を講じても改善がされない場合、物件の質を保つためにも早期の売却を検討した方がよいでしょう。

相続により複数の相続人が賃貸物件を共有する場合、管理や利益の配分に関する意見の相違からトラブルが生じやすいです。

特に、物件の売却やリフォームなどの大きな決定をする際、相続人間で意見が分かれると、物件経営や将来の計画に大きな支障をきたします。

また、共有名義となった物件の管理には全員の合意が必要になる場合が多く、一人一人の意向の調整は難しい傾向にあります。

相続人間で意見の対立が予想される場合には、賃貸物件を売却して現金化し、分配して公平性を保つ方が賢明でしょう。

相続した賃貸物件にローンが残っている場合、相続人はその返済義務を引き継ぐため、ローンの残高の確認と、毎月の返済額と返済期間の把握が必要です。

ローンの種類によっては保険が適用され、一部または全額が免除されるケースもあるので、契約内容を正確に理解し、必要な手続きを行いましょう。

ローンが大きな負担となる場合は、物件を売却してローンを返済するか、相続放棄を検討するのも選択肢の一つです。

賃貸物件の維持には、日々の管理や定期的な修繕が欠かせません。相続する際には、管理が行き届いているか、近い将来に大きな修繕が必要となる予定はないか確認しましょう。

また、物件に加入している保険の内容を確認し、契約の更新や必要に応じた内容の見直しも大切です。

賃貸物件を長期にわたり安定して運用するためにも、物件の状態や保険の適用範囲を正確に把握し、将来的なリスク管理を適切に行いましょう。

賃貸物件を相続する際、遺産分割協議を経て相続人が決定されます。すべての相続人が意見を出し合い、誰が物件を相続するか相続人全員の合意が必要とされるため、円滑な協議を目指しましょう。

相続人が複数いる場合には、物件の管理や収益の分配方法についても合意に至る必要があり、協議を進める上で話が難航しそうな場合は、専門家のアドバイスを受けるのも有効です。

相続が決まったら、法務局にて相続登記を行い、物件の名義を変更します。

相続登記は、相続人が物件の正式な所有者として認められるための法的手続きで、それ以降の物件管理や売却などがスムーズに行えるようになります。

相続登記を行う際には、遺産分割協議書や相続人の戸籍謄本などの書類が必要ですが、手続きに不慣れな場合は、司法書士などの専門家に依頼してもよいでしょう。

相続が決まったら、保険や管理会社との契約内容を見直し、必要に応じて変更の手続きを進めましょう。

例えば、火災保険の契約者が被相続人のままだと、保険金の請求がスムーズに行えない可能性があるため、早期に保険会社に連絡して契約者の変更を依頼します。

また、管理上の問題やトラブルが発生しないように、管理会社にもなるべく早めに連絡を取って契約者の名義を相続人に変更してもらいましょう。

相続に伴って賃料の振込先口座が変更になる場合、早急に入居者に口座変更の通知を行いましょう。振込先の変更がスムーズに行われないと、賃料収入の遅延や未入金が発生するリスクがあります。

実務上は賃貸物件の管理を行っている不動産管理会社が、相続人に代わって賃借人へ連絡を行うことが多いですが、管理会社任せにせず、相続人自身から賃借人へ直接連絡を行うのが望ましいでしょう。

共有名義は、将来的なトラブルのもとになる可能性があります。例えば、賃貸物件の大規模修繕や売却を決める際に、全員の合意が必要になりますが、相続人の中には遠方に住んでいたり、連絡が取れない人がいるかもしれません。

また、相続人間で意見が分かれることも多く、結果として物件の価値が下がる原因にもなりますので、相続財産の中から代償分割を行い、賃貸物件を一人が単独で相続するとよいでしょう。

相続が発生した際は、相続登記と相続税の支払いを早めに行いましょう。

相続登記を怠ると、不動産の売却や抵当権の設定ができなくなるだけでなく、2024年4月からは相続登記が義務化されるため、違反した場合には過料の対象になる可能性もあります。

また、相続税は相続発生の翌日から10ヶ月以内に申告・納税が必要です。期限を過ぎると、延滞税が発生しますのでご注意ください。

参照：相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）｜東京法務局

参照：No.4205 相続税の申告と納税｜国税庁

賃貸物件を相続した場合、その物件を経営していくか、売却するかを早めに決めておきましょう。

経営を続ける場合は、物件の状態や市場のニーズを考慮した上で、必要な修繕計画や管理体制の見直しが求められます。

一方、売却を選択する場合は、市場の動向を見極めつつ物件を高く売れるタイミングを見計らう必要があります。

どちらであれ、賃貸市場の動向や物件の特性の正確な把握が前提ですので、不動産業者や専門家と相談しながら、最適な判断を行うとよいでしょう。

司法書士試験に合格後、司法書士法人にて研鑽。
家族の相続時、金銭により人間関係が悪くなる辛さを身をもって経験し、よりご相談者に寄り添った仕事をするために独立。相続手続をまるごとお任せいただけるサービスを行っている。