相続した不動産の名義変更をしないとどうなる？
相続登記の義務化について解説

2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。これは増加する所有者不明土地問題への対策として、国土交通省が主導した法改正によるものです。

所有者不明土地は、管理放棄による環境悪化や災害時の復旧作業の遅延、地域開発の停滞など、さまざまな社会問題を引き起こします。

これまでは相続登記は任意だったため、放置されるケースが多く、所有者不明土地問題の深刻化につながっていましたが、今回の義務化により、相続人は被相続人の死亡を知った日から3年以内に相続登記の申請を行うこととなりました。

この義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用されます。

参照：所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）｜法務省

所有者不明土地問題の深刻化は、国民生活や経済活動に大きな影響を及ぼします。

所有者不明土地は、適切な管理が行われないため、ゴミの不法投棄や建物の老朽化による倒壊リスクなど、地域住民の安全を脅かす可能性があります。

また、インフラ整備や再開発事業の推進を阻害する要因にもなり、土地取引の際に所有権が不明確だと、取引がスムーズに進まないなどの問題も発生します。

相続登記の義務化は、これらの問題を解決し、安全で安心な社会を実現するために不可欠な法改正です。

参照：人口減少時代における土地政策の推進～所有者不明土地等対策～｜国土交通省

相続登記の義務化の対象は、相続または遺贈によって不動産を取得したすべての個人です。

対象となる不動産は、土地や建物、区分所有建物（マンションの一室など）ですが、既に所有権移転登記が申請されている場合や相続放棄をした場合、国庫に帰属させることが決定している場合は、対象外です。

また、法定相続人が一人しかいない場合も、家庭裁判所への申立てにより相続登記を省略できる場合があります。

注意点として、相続財産に預貯金や株式などの動産が含まれる場合、それらについては相続登記の対象外であることを覚えておきましょう。

相続開始を知った日から3年以内に相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

「相続開始を知った日」とは、被相続人が死亡した日、もしくは失踪宣告を受けた日を指します。ただし、正当な理由がある場合は、この限りではありません。

正当な理由として認められるケースは、相続人が非常に多く戸籍収集に時間がかかる場合、遺産分割協議が難航している場合、相続人自身が病気や怪我で手続きができない場合などが挙げられます。

DV被害者で避難しているケースや、経済的に困窮しているケースも含まれます。

もし3年以内に相続登記が難しい場合は、法務局へ相談しましょう。

参照：民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要｜法務

相続した不動産の名義変更を放置すると、以下のようなさまざまな問題が発生するリスクがあります。

ここでは、大きく5つのリスクと、それぞれの具体的なトラブル事例を解説します。

名義変更をしないと不動産の適切な管理が難しくなります。建物の修繕が必要な場合、共有者全員の同意を得なければなりません。

しかし、名義人が故人のままだと共有者の特定が難しく、同意を得るのに時間がかかる可能性があり、また、固定資産税の納税通知書が故人の住所に届き続け、誰が支払うべきか混乱が生じるかもしれません。

さらに、境界線が不明瞭な場合、隣地所有者とのトラブルに発展するリスクも高まります。

例えば、共有している不動産の修繕が必要になった際、名義変更がされていないと誰が費用を負担するのか、どのように修繕を進めるのかといった点で、共有者間でトラブルが発生する可能性が高いです。

名義変更をしないと、経済的な損失の発生リスクを高めます。

例えば、不動産を売却したくても、名義変更が完了していないと売却できないという事態も起こりえます。

売却の機会を逃す、あるいは希望する価格で売却できないばかりか、市場価格が下落した場合は、当初想定していたよりも低い価格でしか売却できない可能性も浮上します。

また、金融機関から融資を受けたい場合、名義変更が完了していない不動産は、金融機関にとって担保価値が低いと判断され、担保として不動産を提供することも難しくなるでしょう。

名義変更をしないと、遺産分割協議がスムーズに進まず、親族間でトラブルが発生するリスクが高まります。

遺産分割協議は相続人全員の合意が必要ですが、誰がどの不動産を相続するかが明確でない場合、相続人間で意見が対立し、感情的なもつれに発展することもあります。

例えば、兄弟姉妹間で相続財産の分割方法について意見が対立し、長期間にわたって遺産分割協議がまとまらないといったケースも少なくありません。

このような状況では、親族間の関係が悪化し、修復不可能な状態に陥ってしまう可能性もありえます。

地震や火災など予期せぬ事態に見舞われ、不動産が被災した場合、名義変更が済んでいないと保険金請求手続きに時間がかかる可能性が高いです。

保険会社は名義人と被保険者の一致を確認するため、名義変更がされていないと保険金の支払いが遅れる、あるいは支払われないケースも起こり得ます。

また、境界線に関するトラブルが発生した場合も、名義人が故人のままだと対応が遅れ、不利な状況に陥る可能性もあります。

例えば、隣家との境界線で争いが生じた際に、名義人が故人のままだと、法的な手続きに時間がかかり、解決が遅れる可能性も否めません。

名義変更を長期間放置すると、最悪の場合、所有権を失うリスクがあります。第三者が長年その不動産を占有し続け、一定の条件を満たすと「取得時効」が成立し、所有権が移転してしまうこともありえます。

また、境界線が不明確な場合、隣接地の所有者が土地の一部を長年占有し続け、取得時効が成立するリスクもあるでしょう。

例えば、長年放置されていた土地に、第三者が建物を建てて居住していた場合、取得時効が成立する可能性があります。

名義変更をしないと困った事態になるばかりですので、以下のステップを確認し、速やかに手続きをしましょう。

ここでは、手続きの各ステップについて解説します。

相続登記に必要な書類は多岐に渡り、戸籍謄本（被相続人および相続人全員）、相続関係説明図、固定資産評価証明書、遺産分割協議書、委任状などがあります。

被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡までのすべての戸籍を取得する必要があり、本籍地が複数回変わっている場合は、それぞれの本籍地から取得しなければなりません。

相続関係説明図は、相続人全員の関係を分かりやすく図示した書類で、遺産分割協議書は、相続人が複数いる場合に、誰がどの財産を相続するかを明確にするために作成します。

必要書類がそろったら、相続登記申請書を作成しましょう。

申請書は法務局で入手するか、法務局のウェブサイトからダウンロードできます。

申請書には、被相続人や相続人の情報、相続した不動産の情報などを正確に記入する必要があり、記入漏れや誤りがあると申請が却下される可能性があるので、注意深く記入しましょう。

書き方がわからない場合は、法務局の窓口で相談するか、司法書士などの専門家に依頼する方法もあります。

作成した申請書と必要書類を法務局に提出します。

提出方法は窓口、郵送、オンラインの3種類があり、窓口で提出する場合、混雑状況によっては待ち時間が発生する可能性があるので、事前に法務局に問い合わせて混雑状況を確認しておくと良いでしょう。

郵送で提出する場合、書類に不備があると返送される場合があるので、事前にしっかり確認することが大切です。オンライン申請は、平日の8時30分から21時までの利用です。

参照：不動産登記の電子申請（オンライン申請）について｜法務省

相続登記に必要な書類は、状況によって異なりますが、主な書類を以下に改めて解説します。

戸籍謄本は、相続関係を証明するために必須の書類です。被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、および相続人全員の戸籍謄本が必要です。

被相続人の本籍地が複数回変わっている場合は、すべての本籍地から戸籍を取得する必要があり、また、相続人が既に亡くなっている場合は、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本も必要です。

戸籍謄本は、本籍地のある市区町村役場で取得できます。

相続関係説明図は、被相続人と相続人全員の関係を分かりやすく図示した書類です。

相続人が複数いる場合、誰がどの程度相続する権利を持っているかを明確にするために必要です。

法務局のウェブサイトに雛形がありますので、作成が容易になるので利用を検討してみても良いでしょう。

固定資産税評価証明書は、相続する不動産の評価額を確認するために必要な書類で、この評価額は、登録免許税の計算根拠となります。

固定資産税評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場で取得できます。

遺産分割協議書は、相続人が複数いる場合に、誰がどの財産を相続するのかを相続人全員で話し合って決定し、その内容を記した書類です。

遺産分割協議が成立しない場合は、相続登記を行うことができません。

相続人全員が法務局へ行くことが難しい場合、代表者1名に手続きを委任することができます。その際に必要なのが委任状です。

委任状には、委任する手続きの内容、委任者と受任者の情報などを明記する必要があります。

上記以外にも、状況によっては追加で書類が必要になる場合があります。

例えば、相続人が未成年者である場合は、親権者の同意書や戸籍謄本などが必要です。

また、被相続人が遺言を残している場合は、遺言書も必要書類となります。

必要書類について不明点がある場合は、法務局に確認するか、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

参照：【相続登記ガイドブック】｜法務

相続登記の費用と期間についても、あらかじめ確認しておきましょう。

相続登記には、登録免許税、司法書士に依頼する場合の報酬、書類取得費用などが必要です。

登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%で計算されます。司法書士への報酬は、事務所や手続きの内容によって異なりますが、5万円〜10万円程度が相場です。

書類取得費用は1〜3万円と見ておきましょう。

相続した不動産の調査費用も2,000〜3,000円程度です。

相続登記に必要な期間は、通常1ヶ月〜3ヶ月程度です。

必要書類の収集や遺産分割協議の状況、法務局の混雑状況によって大きく変わる可能性があります。

相続人が多い場合や、遺産分割協議が難航する場合は、さらに時間がかかる可能性もあるので、時間に余裕を持って手続きを進めましょう。

相続した不動産の名義変更は、2024年4月1日以降義務化され、放置すると過料やトラブルを招くリスクがあります。

不動産の管理や売却、税務対応など、名義変更が完了していないと手続きが滞るだけでなく、親族間での争いや所有権の喪失にもつながりかねません。

こうした複雑な手続きや不安を解消するには、司法書士や弁護士といった専門家に相談するのが安心です。

専門家に依頼すれば、必要書類の収集や申請書の作成、法務局への提出などをスムーズに進めることができます。

また、相続登記以外の税務や遺産分割の相談にも対応してもらえる場合が多いため、手続き全体を効率化することが可能です。

時間や手間をかけず、確実な名義変更をご希望の方は、ぜひ専門家にご相談ください。

司法書士試験に合格後、司法書士法人にて研鑽。
家族の相続時、金銭により人間関係が悪くなる辛さを身をもって経験し、よりご相談者に寄り添った仕事をするために独立。相続手続をまるごとお任せいただけるサービスを行っている。