不動産の生前贈与と相続の比較～どちらを選ぶべきか、パターン別に解説

土地や建物、マンションなどの不動産を次の世代へ受け継がせるとき「生前贈与」か「相続」のどちらが得になるのでしょうか？

 

実は生前贈与と相続では、かかる「税金の種類や金額」が大きく異なります。

今回は生前贈与と相続にどのくらいの税金や費用がかかるのかを比較して、どちらを選ぶべきかご説明します。

 

不動産の相続を控えている方はぜひ参考にしてみてください。

生前贈与をすると「贈与税」がかかります。

贈与税は、不動産の贈与を受けた人（受贈者）が払わねばなりません。

税率は贈与した財産の金額によって異なり最低税率は10％、最高税率は55％となります。

 

贈与税の税率

親や祖父母から20歳以上の子どもや孫へ贈与する場合

課税価格 税率 控除額

200万円以下 10％ なし

400万円以下 15％ 10万円

600万円以下 20％ 30万円

1,000万円以下 30％ 90万円

1,500万円以下 40％ 190万円

3,000万円以下 45％ 265万円

4,500万円以下 50％ 415万円

4,500万円超　 55％ 640万円

 

上記以外の一般贈与の場合

課税価格 税率 控除額

200万円以下 10％ なし

300万円以下 15％ 10万円

400万円以下 20％ 25万円

600万円以下 30％ 65万円

1,000万円以下 40％ 125万円

1,500万円以下 45％ 175万円

3,000万円以下 50％ 250万円

3,000万円超　 55％ 400万円

 

 

贈与税にはさまざまな控除制度が用意されているので、うまく使えば相続よりも節税できる可能性があります。

 

基礎控除

贈与税には年間110万円の基礎控除が認められます。1年に110万円以下の贈与であれば贈与税はかかりません。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度により、60歳以上の親や祖父母から20歳以上の子どもや孫へ贈与するときには、最大2500万円までの贈与分に対する贈与税が非課税になります。2500万円を超える贈与に対しては一律で20％の贈与税がかかります。

 

ただし非課税になった分は相続時に相続財産に繰り入れられてまとめて相続税が課税されるので、無税になるわけではありません。

 

配偶者控除

20年以上連れ添った夫婦間で居住用不動産や購入・建替え資金を贈与する場合、2000万円分までの贈与について贈与税がかかりません。

不動産を相続すると「相続税」がかかります。

相続税の税率は相続財産の価額によって異なりますが、10％～55％となっています。

 

相続税の税率

法定相続分に応じた金額 税率 控除額

1,000万円以下 10％ なし

3,000万円以下 15％ 50万円

5,000万円以下 20％ 200万円

1億円以下 30％ 700万円

2億円以下 40％ 1,700万円

3億円以下 45％ 2,700万円

6億円以下 50％ 4,200万円

6億円超 55％ 7,200万円

 

相続税には以下のような控除制度や減税措置が適用されます。

 

基礎控除

相続税にも基礎控除があります。

3000万円+法定相続人数×600万円までは相続税がかかりません。

相続税の基礎控除は贈与税のものよりかなり高額です。遺産の価額が基礎控除以内に収まる場合、わざわざ生前贈与する必要はないでしょう。

 

配偶者控除

相続税にも配偶者控除制度があります。

配偶者の相続する遺産が以下の高い方の金額までであれば、配偶者には相続税が課税されません。

 

 法定相続分

 1億6000万円

よほどの富裕層でない限り、配偶者が相続するならほとんど相続税がかからないケースが多いでしょう。

 

 

小規模宅地の特例

宅地の相続において一定条件を満たすと、「小規模宅地の特例」として土地の相続税評価額を減額してもらえる制度があります。

最大で80％もの減額を受けられるので、土地を相続する際にはこの特定の適用を意識するとよいでしょう。

生前贈与と相続では、不動産取得税や登録免許税の取り扱いも異なります。

不動産取得税

不動産取得税は、売買や贈与などによって不動産を取得したときにかかる地方税です。

 

不動産を相続した場合、不動産取得税はかかりません。

一方、贈与すると不動産取得税がかかります。税率は「固定資産評価額の4％」が原則ですが、土地や住宅については「固定資産評価額の3％」に軽減されます。

 

登録免許税

登録免許税は不動産の「登記」をするときにかかる費用です。贈与でも相続でも、不動産の名義変更登記をしなければならないので、登録免許税がかかります。

 

相続の場合には固定資産評価額の0.4％の金額ですが、贈与の場合には固定資産評価額の2％の金額になります。

以上を前提に、生前贈与をしておいた方がよいケースの例をご紹介します。

相続税の基礎控除額を超える遺産がある

相続税の基礎控除額を超える遺産があるなら、生前贈与を行って遺産額を減らしておくべきです。この方法により贈与税も相続税も払わず資産を次世代へ受け渡せる可能性があります。

法定相続人以外の人へ資産を受け継がせたい

孫や甥姪など、法定相続人以外の人には相続権がありません。資産を受け継がるため生前贈与しておくとよいでしょう。ただし基礎控除を超える部分には贈与税がかかる可能性があります。

以下のような場合には生前贈与による節税対策を組む必要がなく、相続するとよいでしょう。

 

遺産額が相続税の基礎控除額を超えない

基礎控除額を超えないなら相続税はかからないので、生前贈与による税金対策は不要です。

基礎控除以外の相続税控除制度を適用すると相続税額が0になる

配偶者控除や未成年者控除、障害者控除などの種々の控除制度を適用すると相続税額が0円になる場合、わざわざ生前贈与を行って節税する必要はありません。

 

当事務所では不動産の相続や生前贈与に関するご相談を多数お受けしております。相続と生前贈与のどちらがよいか迷われたら、お気軽にご相談ください。