相続で家の名義を変更！必要書類や手続きの流れを解説

こんにちは。【札幌相続遺言プラザ】ふくちたつや司法書士・行政書士事務所の福池達也です。

親が亡くなった際に相続されるのは、お金だけではありません。持ち株や土地のほか、所持している家も相続される可能性があります。また、それを見越して家を生前贈与する場合もあるでしょう。

相続をする際、家の名義は親から子に変更しなければなりません。この記事では名義変更に必要な書類や、手続きの流れについて解説します。

所有者が生きているうちに財産を譲ることを、生前贈与と言います。生前贈与で名義を変更する場合、法務局で手続きが必要です。
まずは必要書類を集め、続いて贈与契約書を作成します。最後に登記申請をして、名義変更をする流れです。ここからは生前贈与による名義変更の方法を紹介します。

名義人である親が取得する書類は「印鑑証明書」と「登記済権利証」、または「登記識別情報通知」です。「登記済権利証」「登記識別情報通知」は、親が家を購入したとき・相続したときに法務局から発行された書類です。再発行はできないため、手元にない場合はさらに手続きする必要があります。

また、親もしくは依頼を受けた委任された人は「固定資産評価証明書」を取得できます。登録免許税の計算に必要な書類のため、忘れずに入手しましょう。

子は住民票を発行しましょう。また、法務局で「登記事項証明書」を入手できます。「登記事項証明書」は誰でも取得できる書類です。

「印鑑証明書」や「住民票」は所在地の市区町村役場で入手する必要がありますが、「登記事項証明書」に関しては、最寄りの法務局で構いません。

登記申請の前に贈与契約書を作成します。契約書を作成することで、後々の紛争を避けられるため、書面で残しておきましょう。

次に「登記申請書」と「登記原因証明情報」を法務局へ出し、名義変更の申請をします。先に取得していた「親の印鑑証明書」「子の住民票」と「固定資産評価証明書」のコピーと一緒に添付します。最後に印紙に登録免許税を貼り付けて、まとめて法務局に提出しましょう。

住宅や土地を相続で譲り渡すと、贈与にあたるため贈与税がかかります。年間110万円以上の財産には贈与税が発生し、もらう財産の額が高額になればなるほど、贈与税も上がります。最高で55%の税金がかかりますが、「相続時精算課税制度」などの制度を使って、節税を検討することもおすすめです。

親が亡くなったときに遺産として相続することも、よくあるパターンでしょう。相続の場合は生前贈与と名義変更の仕方は異なり、死亡した親や相続人の戸籍などを取り寄せることになります。ここからは、相続した家の名義変更について紹介します。

家を相続する方法は2種類あります。一つは遺言に書かれていた場合です。このケースでは親から相続ができます。もう一つは遺言がなかった場合で、遺産分割協議を行い、不動産を相続する人を決めます。親族間で協議をし、子が引き継ぐとなった場合は親から相続が可能です。

必要な書類は遺言の有無によって変わります。しかし、どちらのケースでも主な書類は「登記事項証明書」と戸籍関連の書類です。

遺言があった場合、以下3つが必要です。
 

• 登記事項証明書
• 亡くなった人の死亡時の戸籍/戸籍の附票
• 相続人の現在戸籍

「登記事項証明書」は法務局から、ほか3種は本籍の市区町村役場から取得します。

遺言がなかった場合は「登記事項証明書」のほかに、以下の3つが必要です。
 

• 死亡した親の戸籍/除籍/原戸籍
• 死亡した親の戸籍の附票
• 相続人全員の現在の戸籍

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また、兄弟姉妹が相続人となる場合は「先順位の相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・原戸籍」も必要となります。戸籍に関する書類は、すべて本籍の市区町村役場から取得してください。

必要書類をすべて取得し、登記申請書を作成したあとは、土地を管理する法務局に申請を行います。窓口に提出するほか、郵送やオンラインでも申請できます。ただし、初めて行う際は窓口に提出してチェックしてもらった方が安心できるでしょう。

書類に不備があったときは、後日法務局より連絡があります。連絡があった場合は法務局で書類の訂正を行います。連絡がなければ特に不備はなかったと捉えても良いでしょう。登記の完了予定日に完了した旨の書類を受け取り、登記申請は終了です。

完了したら「完了書類」や「登記事項証明書」で、名義変更が行われているかを確認できます。「登記事項証明書」は登記所や法務局の窓口で交付申請を行えるほか、オンラインでも請求できます。受け取りはサービスセンター以外に、郵送してもらうことも可能です。

相続登記は2024年4月1日より義務化されます。家を所有している人が亡くなってから3年以上経過してしまうと、罰金が科せられる可能性があるため注意が必要です。

親から子へ譲渡する際は、さまざまな税金が発生します。では、どのような事柄にお金がかかるのでしょうか。この項では名義変更するときにかかる税金について紹介します。

不動産をもらった人に対して贈与税が発生します。財産から基礎控除額である110万円を引いた額に、10%～55%という所定の税率をかけた金額が贈与税となるのです。

贈与税は誰から贈与されたかによって税率が変わります。18歳以上の成人した子どもが親からの贈与は「特例税率」となり、それ以外の「一般税率」よりも課税額は低くなります。

特別税率

• 200万円以下で10％の課税（最低）
• 4,500万円以上で55％の課税（最高）

一般税率

• 200万円以下で10％の課税（最低）
• 3000万円以上で55％の課税（最高）

家の金額は固定資産評価額が使用されるため、固定資産評価額に贈与税率をかけて、贈与税がいくらになるのか計算できます。毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」を確認して、固定資産評価額を調べておきましょう。

不動産を相続した場合は相続税がかかります。相続したすべての財産の額から基礎控除額を引いた額が課税の対象です。基礎控除額とは「基本の3000万円に法定相続人一人当たり600万円を加算した額」です。

家を相続する場合、親と同居していると「小規模宅地等の特例」を受けられます。また、相続人が未成年だと「未成年者控除」として、20から実年齢を引いた数に10をかけた額が控除されます。

不動産を取得すると不動産取得税が課されます。これは名義変更後の対象に課されるもののため、親から子に家が譲渡された場合、子が支払います。ただし、相続した場合には不動産取得税はかかりません。

不動産の固定資産税評価額に所定の税率をかけたものが、不動産取得税の税額になります。新築住宅や基準を満たした中古住宅を取得した際は、特例として減税される制度もあります。しかし特例の条件は都度変更される可能性があるため、家の名義変更をするときに確認しておくと良いでしょう。

登録免許税は登記の手続きをしたときに課される税金です。家の名義変更は登記の申請と同義のため、必ず登録免許税を支払います。

登録免許税法では登記を受けるものが二人以上いる場合、連帯して納付する義務があるとされています。しかし一般的には受け取った側が支払うことになります。

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に特定の税率をかけて計算します。税率は家を取得した理由によって異なり、贈与の場合は2%、相続の場合は0.4%です。また、相続人以外への遺贈となった場合には、贈与と同じ2％がかけられます。

名義変更をすると、贈与税・相続税や不動産取得税、登録免許税などさまざまな税金がかかります。では、節税をするためには、どのような方法があるのでしょうか。ここからは名義変更にかかる税金の特例について紹介します。

「暦年贈与制度」を利用する節税は、1年間に110万円は非課税になる贈与税を逆手にとって、110万円の範囲内で毎年贈与する方法です。

不動産には所有権があります。所有権は一つに対して一人が得る権利ではなく、複数人が所有権を持っている場合があります。これを共有と呼び、不動産が共有されている場合は必ずそれぞれの持分が登記されている状態です。

持分は〇分の〇という形で登記されますが、複数人が平等に所有している必要はありません。この登記を利用して、一年に110万円を超えないように少しずつ持分を増やしていくのが、家の暦年贈与になります。

ただし高額な家を分割して贈与していくとなると、10年以上の年月がかかります。また、登記する際には費用がかかるため、かえって出費がかさむ可能性も出てきます。そのときはある程度大まかに分割して贈与し、少額の贈与税を支払うことも検討してみましょう。

暦年贈与を行うためには、まず贈与契約書を作成します。贈与契約書とは、「いつ」「誰が」「誰に」「いくら」贈与したのかを記しておく書類です。この契約書を作成しておくと、贈与をする客観的な証拠となります。

贈与契約書は贈与する側・される側ともに自著でサインをして、押印をします。印鑑は実印を使用しましょう。また、住所や作成した日付も記載します。

最後に近くにある公証人役場で確定日付の押印をしてもらいましょう。確定日付を認めてもらえると、その日に書類が存在していたことを証明できるため、後から作成したわけではないという裏付けになります。

注意事項として、毎年必ず契約をしなければなりません。はじめからすべてを贈与するつもりだったとわかると、贈与税が課税される可能性があります。新たに契約をし直し課税を防げるので、契約書作成から確定日付の押印までは毎年行いましょう。

「相続時精算課税制度」は、親や祖父母が子や孫に現金・家などを贈与した際、最大2,500万円まで贈与税がかからなくなる制度です。さらに2500万円を超過した場合でも、一律20%の課税額となります。

ただし相続時には相続税が加算されるため、節税となるかを計算する必要があります。なお、3,600万円以下の資産総額だった場合、相続税はかかりません。

相続時精算課税制度を利用する際には、いくつかの条件をクリアする必要があります。

• 贈与があった年の1月1日時点で、父母や祖父母の年齢が60歳以上であること
• 贈与があった年の1月1日時点で、子や孫の年齢が18歳以上であること

条件に当てはまるかを確認したら、制度を利用する手続きをしましょう。提出は贈与を受けた子・孫が、住んでいる地区を管轄する税務署で行います。なお、この手続きには期限が存在し、贈与された年の翌年2月1日から3月15日までの間に、書類を提出する必要があります。

書類は以下のものをそろえましょう。

• 贈与税申告書
• 相続時精算課税選択届出書
• 贈与された子もしくは孫の戸籍謄本または戸籍抄本
• 贈与された子もしくは孫が18歳になった後の住所を証明できるもの
• 贈与した親もしくは祖父母の住民票または戸籍附票

このうち、「贈与税申告書」と「相続時精算課税選択届出書」は税務署で直接取得できるほか、国税庁ホームページからのダウンロードや、e-taxを用いた申告が可能です。

相続時精算課税制度の注意点は、一度始めると途中で暦年贈与に切り替えできない点です。それにより毎年110万円の非課税分が発生しなくなります。相続税の発生と併せて、制度を使って節税となるのか調べてみることが大事です。

「小規模宅地等の特例」を利用すると、評価額が最大で8割減額できます。相続する際に同居していた子の場合は、330平方メートルまでが8割減額になります。

ただし小規模宅地等の特例は相続した土地に対する特例です。生前贈与された土地には、小規模宅地の特例を利用できません。

家の名義変更をするとき、火災保険の契約を続ける場合は、家だけではなく火災保険の名義変更も同時に行わなければなりません。ここからは火災保険について、名義変更の流れなどを説明します。

火災保険の名義変更をするには、契約内容を変更する旨の書類を保険会社に提出します。保険会社や代理店に連絡をして、名義変更をしたいと伝えると、必要な書類を教えてくれるため、記入したうえで提出しましょう。

ただし、掛け捨てではなく積み立て型の火災保険に入っている方は、手続きが複雑になります。積み立て型は満期返戻金が支払われる可能性があるため、相続となると資産の一部として扱われるのです。

結果的に相続人全員の同意が必要となり、さらに遺産分割協議書などの提出書類も必要となります。もし、積み立て型の火災保険に入っている場合は、あらかじめ相続人同士で話し合いましょう。

入っている保険を確認するときは、同時に見直す機会でもあります。火災保険の名義変更を行うのではなく、改めて別の保険に入ることを考慮してみても良いでしょう。

昔と今では評価方法も変更されているため、補償が得られない可能性もあります。さまざまな保険を比べてみて、現在の家に見合った保険を見つけてみるチャンスかもしれません。

家を生前贈与、または相続した際の名義変更の流れについて解説しました。書類の提出や各機関との連携、かかる費用など複雑な面も多々ありますが、大切な家を守るためには必要でもあります。ぜひこの記事を参考にして、家の名義変更を行ってみてください。

相続手続きは非常に複雑で時間がかかる手続きです。また仕事や家事で忙しい合間に手続きをするのはとても労力がいることです。

• 自分で手続きしようとしたが挫折した…
• 予期せぬ相続人が現れた…
• 相続人の一人が認知症で困っている…
• 故人の財産を全部把握できない…

​など「どうしたらいいか分からない」という事態に陥りやすいのが相続手続きです。

率直に言わせていただくと、これらは初めてやる方にはとても大変な作業です。

時間も手間もかかります。相続人が知らない預貯金や不動産を調査しなければ数年後に困った事態が発生することが多くあります。

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