【2026年2月開始の新制度】
所有不動産記録証明制度をわかりやすく解説

• 所有不動産記録証明制度の概要と、相続で役立つ理由
• 証明書で「わかること／わからないこと」（未登記・住所不一致の注意点）
• 請求できる人（本人／相続人／代理人）と必要書類の考え方
• 窓口・郵送・オンライン請求の流れと、漏れを減らす検索条件の立て方
• 取得後にやるべきこと（登記事項証明書での権利確認→相続登記へ）

所有不動産記録証明制度は、登記名義人として記録されている不動産を全国単位で検索し、その結果を一覧にして証明書として交付する制度です。
相続では、不動産の所在が分からないまま手続きが止まることがあるため、不動産の全体像を把握するために役立ちます。 

所有不動産記録証明制度の要点は、相続人などが法務局に請求することで、把握できていなかった遠方の土地なども登記名義に基づいて確認できる点です。 

ただし、一覧に出るのはあくまでも登記情報に基づく不動産です。
登記の状況や、請求時に指定する氏名や住所などの条件によって検索結果が変わるため、確実に所有不動産の情報を引き出せるわけではありません。
制度の強みと限界を押さえた上で使うことが大切です。 

所有不動産記録証明制度が導入された背景には、相続が起きても不動産の名義変更が進まず、所有者のわからない土地が増え続けているという社会問題があります。

相続人が不動産の所在を把握できないと、遺産分割や相続登記の前提となる調査が進まなくなり、結果として相続登記の漏れにつながります。
そこで、相続登記の申請義務化を支える環境整備策の一つとして、所有不動産記録証明制度が導入されました。

参照：所有不動産記録証明制度について｜法務省

所有不動産記録証明書は、登記名義人が保有する不動産をすべて把握できるような書類ではありません。
ここでは、証明書からわかる内容と、わからない内容について解説します。

所有不動産記録証明書でわかるのは、対象者が所有権の登記名義人として記録されている不動産です。
法務局が全国の登記情報から検索し、対象の不動産をまとめて交付します。

例えば、固定資産税の課税明細や納税通知書に載っていない可能性がある土地や、遠方の土地などは、存在を知らないまま手続きが進んでしまうことがあります。

登記名義を手がかりに一覧を取り、調査の起点にできれば、相続手続きの途中で不動産が見つかってやり直しになるリスクを下げやすくなるでしょう。 

そのため、未登記の建物などは一覧に出ないため注意が必要です。

また、証明書は、請求時に指定した氏名と住所などの条件をもとに検索されます。
登記簿上の氏名や住所と一致していない場合は記載されないことがあり、転居後に住所変更登記がされていないケースや、改姓前の氏名で登記されているケースでは漏れが起こり得ます。

所有不動産記録証明制度は不動産に関する調査を大きく手助けしてくれますが、必ずすべてがわかるわけではありません。
対象外があり、検索条件によって結果が変わるため、一覧に出なかったからといって存在しないと決めつけないことも大切です。

所有不動産記録証明書は、誰でも自由に取れる書類ではありません。
登記名義人の不動産情報を扱うため、請求できる人は限定されています。
相続の場面では、相続人が被相続人名義の不動産を調べる目的で請求するのが一般的です。

所有不動産記録証明書を請求できるのは、不動産の登記名義人本人です。
個人だけでなく法人も対象で、会社名義で登記されている土地や建物についても請求できます。

相続が始まってからだけでなく、生前に自分や自社名義の不動産を整理したい場合にも利用できるため、保有不動産の再確認や相続税対策の資料としても有効です。 

登記名義人が亡くなっている場合は、相続人などの一般承継人が請求できます。

一般承継人とは、亡くなった方の権利や義務を包括的に引き継ぐ人を指します。
例えば、被相続人の子や配偶者などの相続人が該当します。
また、代理人による請求も可能です。相続人が司法書士などの専門家に取得を任せることも認められています。

このように請求できる人が限定されているのは、第三者が興味本位で他人の不動産情報を調べる用途を想定していないためです。
よって、請求の際は、本人であることや相続人であることなどを示す書類が求められます。

所有不動産記録証明書の取得は、必要書類を準備し、請求方法を選び、証明書を受け取る、という流れで進みます。
ここでは、それぞれの詳細について解説します。

必要書類は、誰が請求するかによって異なります。

その他、過去の氏名や住所など、登記上の情報と現状がずれている可能性がある場合は、戸除籍謄本、住民票の写し、戸籍の附票の写しなどが必要になります。 

相続人などの一般承継人が請求する場合は、上記に加えて、相続関係、承継関係を示す資料として、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本が求められます。

相続関係によっては、戸籍謄本の束を用意しなければなりませんが、代わりに「法定相続情報一覧図の写し」を提出することも可能です。法定相続情報一覧図とは、相続関係を証明する際に用いることが可能で、法務局で申請できるため必要に応じて取得しましょう。

参照：「法定相続情報証明制度」について｜法務局 

所有不動産記録証明書の請求方法は、窓口、郵送、オンラインの3つです。
窓口へ足を運ぶ場合は、お近くの法務局・地方法務局に出向きましょう。

参照：管轄のご案内｜法務局

取得にかかる手数料は、検索条件1件につき、証明書1通で計算されます。
書面請求は収入印紙で納付し、オンライン請求は受領方法によって金額が変わるため注意しましょう。 

参照：登記・供託オンライン申請システム｜法務省

なお、検索条件は、請求書に記載する氏名または名称と住所の組み合わせを指し、条件ごとに証明書が作成されます。
例えば、検索条件を4件指定し、証明書を1通請求する場合、書面請求では4件×1通×1,600円で6,400円の手数料がかかります。 

受領方法は、窓口での受領か郵送での受領を選べます。
書面で請求して郵送で受け取る場合は、請求時に返送用封筒と切手を同封しましょう（オンライン請求の場合は不要）。

なお、所有不動産記録証明書は、請求から交付までにかかる日数は登記所ごとに異なるため、請求先の登記所へ確認するのがおすすめです。
特に、制度開始当初は混雑が予想され、交付まで2週間程度かかる場合もあるでしょう。
相続登記や相続税申告などで期限が意識されるときは、余裕をもって請求することが大切です。

ここでは、どのような場面で所有不動産記録証明書が役立つのかをケース別にご紹介します。
自分のケースに近いものがあれば、取得を検討する目安にしてください。

「被相続人が遠方の土地を持っていそう」「昔の住所で購入した物件がありそう」「資料がほとんど残っていない」こうした状況では、まず不動産の全体像がつかめないせいで遺産分割も相続登記も止まりがちです。

所有不動産記録証明書は、登記名義をもとに全国で検索して一覧化できるので、手がかりが乏しい相続ほど役立ってくれます。
ただし、検索は氏名と住所などの条件が前提になるため、転居歴が多い場合は旧住所も含めて条件指定しなければなりません。 

本人が、生前に自分の不動産を一覧で整理し、「遺言の記載漏れや分け方の検討材料にしたい」といった目的でも利用できます。

特に、保有している不動産が複数地域に分散している場合、まず一覧で洗い出してから、個別の登記事項証明書で所在地や持分などを確認していく流れがおすすめです。
所有不動産を把握しておけば、遺言作成や引き継ぎのための情報共有が進めやすくなるでしょう。

判断能力の低下により本人が不動産の所在や取得経緯を説明できない、通帳や納税資料が散逸しているといった場面では、まず財産の全体像を把握することが難しくなります。

こうしたときは、成年後見制度の利用を検討し、法的に財産管理を進められる体制を整えることが現実的です。
成年後見制度は、認知症などで判断能力が十分でない方について、後見人などを選び、本人の権利を守りながら法律面で支援する制度です。

参照：成年後見制度（後見・保佐・補助）の概要を知りたい方へ｜裁判所

所有不動産記録証明制度は代理人による請求も想定されているため、成年後見人が本人名義の登記済み不動産を確認する場面でも利用することが可能です。

所有不動産記録証明書を受け取ったら、その後の手続きに必要な情報の確認作業へ進みます。
証明書は不動産調査の入口として役立ちますが、権利関係まで確定できるわけではありません。
見落としや勘違いを避けるためも、取得だけで終わりにしないようにしましょう。

所有不動産記録証明書を取得したら、出てきた不動産ごとに登記事項証明書を取得して内容を確認しましょう。
登記事項証明書には、土地や建物そのものの情報に加えて、権利関係が記載されています。

登記事項証明書で現時点での権利関係を正確に押さえておくと、遺産分割の話し合いや、相続登記、相続税申告の準備も進めやすくなるでしょう。

相続登記は、令和6年4月1日から申請が義務になっています。
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく申請しない場合は過料の対象になり得ます。
そのため、所有不動産記録証明書で把握した不動産については、早めに相続登記を行うことを心がけてください。 

参照：相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）｜東京法務局

また、相続では相続税申告が必要になるケースもあります。
相続税は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内が申告期限となるため、相続財産を早めに把握しておくことが重要です。
特に、不動産が複数ある場合や、評価が難しい不動産が含まれる場合は、申告要否の判断や評価の準備に時間がかかってしまうため注意しましょう。

参照：相続税｜国税庁 

ここでは、所有不動産記録証明制度に関してよくある質問をまとめました。

親が存命中は、子どもではあってもまだ相続人にはなっていないため、原則として請求することはできません。
あくまでも、請求できるのは登記名義人本人に限られます。

ただし、親が子を代理人として指定し、委任状など必要書類を整えた上で請求することは可能です。
親の体調や事情で手続きが難しい場合は、子どもに依頼するのも1つの方法です。
とはいえ、相続関係が複雑なケースでは、子どもの1人に依頼すること自体がトラブルの火種になるおそれもあるため、専門家への相談も視野に入れましょう。

検索結果として対象不動産がない場合でも、該当がない旨の証明書が交付され、手数料は返還されません。
結果がなしでも手数料がかかってしまうことを前提に申請しましょう。

また、手数料は検索条件ごとに発生します。
転居や改姓があると検索条件を増やす必要が出るため、その分だけ費用も増えます。
無駄な支出を抑えるには、請求前に旧住所や旧姓の情報を整理し、必要な条件に絞って請求することが大切です。 

所有不動産記録証明制度は、すべての不動産を確実に把握できるわけではありません。
よって、検索条件に書いた氏名や住所と、登記簿上の氏名や住所が一致しない不動産は一覧に載らないことがあります。

こうした漏れ対策としては、次の順で見直してみましょう。

それでも不動産があるはずなのに出てこないときは、従来どおり自治体の名寄帳なども併用して確認してみるのがおすすめです。 

所有不動産記録証明書に記載される情報は、以下のとおりです。

基本情報としては、不動産を管轄する登記所、種別（土地・建物）、不動産の所在地、不動産番号、登記申請用のQRコードが記載されています。（下画像を参照）

証明書は一覧化のための資料であり、担保権などの詳細確認はできません。
権利関係を確認したい場合は、一覧に載った不動産ごとに登記事項証明書で内容を確認しましょう。 

共有名義でも、登記上の所有名義人として記録されている限り、証明書の一覧に表示されます。
ただし、共有者全員の情報がまとめて確認できる資料ではなく、あくまで請求の対象者が名義人になっている不動産が一覧化されるにすぎません。

不動産が共有の場合は、相続で引き継ぐ持分などの確認が求められるため、証明書で存在を把握した後に、各不動産の登記事項証明書を取得して持分割合や権利関係を確認してください。
特に共有名義の場合は、共有者との調整が必要になることも多いので、相続登記や相続税申告などを見据えて、早めに登記事項証明書を取得しておきましょう。 

所有不動産記録証明書制度は、登記上の名義をもとに、本人や亡くなった方の不動産情報を全国で検索し、一覧として確認するための制度です。
相続人が存在を知らなかった不動産に気づける可能性があり、不動産調査の出発点としても期待されています。 

一方で、未登記の不動産などは対象外となることや、証明書だけで権利関係までを確定できるわけではありません。
取得後は、一覧に載った不動産ごとに登記事項証明書で内容を確認し、遺産分割協議や相続登記、相続税申告の準備へとつなげてください。 

相続手続きに不安が残る場合は、相続に強い司法書士へ相談すると安心です。
司法書士であれば、不動産の名義変更に必要な確認事項や書類を整理した上で、財産調査から相続登記の申請まで一貫してサポート可能です。
不動産が多すぎて確認に困っている、そもそも不動産があるかどうかわからないといった方も、ぜひお気軽にご相談ください。

司法書士試験に合格後、司法書士法人にて研鑽。
家族の相続時、金銭により人間関係が悪くなる辛さを身をもって経験し、よりご相談者に寄り添った仕事をするために独立。相続手続をまるごとお任せいただけるサービスを行っている。