【2026年4月開始】
住所等変更登記の義務化とは？
2年以内の期限・罰則と手続きまとめ

• 住所等変更登記の義務化の内容と開始時期
• 過料（5万円以下）や催告の流れ
• 過去の住所変更にも適用されるルール
• 住所変更登記の具体的な申請方法と必要書類
• スマート変更登記（職権登記）の仕組み
• 登記を放置した場合のリスク（売却・融資・相続）

不動産の所有者が住所や氏名を変更する場合、2026年（令和8年）4月1日以降は住所等変更登記が義務化されます。
引っ越しや結婚・離婚があった際には、2年以内に住所や氏名の変更登記が必要です。
住所等変更登記の義務化にともない、罰則規定も新設されるため、登記申請の放置には注意しましょう。

参照：住所等変更登記の義務化特設ページ｜法務省

住所や氏名の変更日から2年以内に変更登記しなかった場合、5万円以下の過料になる恐れがあります。
2026年4月1日以降、すぐに過料が科されるわけではなく、まず法務局の登記官から催告書が送付されます。
催告の期限内に住所等変更登記を申請すると、過料のペナルティはありません。

ただし、催告の期限を過ぎても、正当理由なく住所等変更登記をしなかったときは、法務局から地方裁判所に登記義務違反が通知されます。
裁判所の審理によっては、過料が科される可能性があるでしょう。

住所等変更登記の義務化については、過去の住所変更や氏名変更にも適用されます。
過去の住所等変更登記には猶予期間があるため、2026年4月1日から2年以内となる、2028年3月31日が申請期限です。

法改正の施行日よりも前に引っ越しや結婚・離婚をしている場合は、現在登記されている住所・氏名まで遡ります。

住所等変更登記を期限内に申請しなかった場合、以下の正当理由があれば、過料は科されません。

正当理由は個別に判断されるため、災害などの影響で登記申請できないときは、法務局に相談してみましょう。
なお、「仕事が忙しかった」や「法改正を知らなかった」などの事情は、原則として正当理由になりません。

住所等変更登記を義務化する目的は、増加する所有者不明土地の解消です。

従来の不動産登記法は住所・氏名の変更登記が任意だったため、引っ越しや結婚・離婚の際に、市町村役場の手続きのみ済ませているケースがありました。
住民票と登記上の住所・氏名が異なる場合、同一人物とはみなされません。

また、相続登記の放置も多いため、相続人がわからない不動産もあります。
国土交通省が公表する2016年時点の調査結果によると、日本国内の所有者不明土地は約410万ヘクタールに相当し、九州本島の面積を超えています。
所有者不明土地が増加すると、国土を有効活用できなくなり、災害時の復興も遅れてしまうでしょう。

以上の背景から、2024年4月1日には相続登記の義務化がスタートし、今回の住所等変更登記の義務化へとつながっています。

参照：所有者不明土地の実態把握の状況について｜国土交通省

不動産の所有者に住所や氏名の変更があった際は、以下の流れで住所等変更登記を申請します。

具体的には以下のように手続きを進めるため、必要書類を漏れなく準備しましょう。

住所等変更登記を申請する場合、まず以下の書類を揃えます。

「登記事項証明書」は、住所等変更登記の申請には不要ですが、確認用のために取得することをお勧めしております。

収入印紙は不動産の登記申請書に貼付するため、あらかじめ郵便局やコンビニエンスストアで購入すると効率的です。

また、司法書士に登記申請を代行してもらう場合は、委任状が必要です。
委任状は法務局ホームページの記載例、または司法書士が所持するひな形をもとに作成しましょう。

参照：不動産登記の申請書様式について｜法務局
参照：登記申請書や委任状の記載例｜法務局

不動産所有者が引っ越しを繰り返している場合、登記上の住所から、現住所までの変遷を証明する必要があります。
住所の変遷は住民票や住民票の除票、戸籍の附票などで証明できます。

ただし、2019年6月20日の法改正までは、住民票や戸籍の附票の保存期間が5年でした。
現在は150年保存ですが、住民票などが廃棄されており、住所の変遷を証明できないときは、以下の書類が必要です。

不動産所有者と登記申請者が同一人物だと証明できれば、住所等変更登記を受け付けてもらえます。
上申書を提出する際は、不動産の所有者と、登記申請者が同一人物である旨などを記入します。
書き方がわからないときは、司法書士に相談してみましょう。

住所等変更登記の必要書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
申請方法には以下の3パターンがあるため、利用しやすい方法を選びましょう。

オンライン申請は「かんたん登記申請」のサービスを利用できますが、土日や祝日、年末年始は稼働していません。
パソコン操作が苦手な方や、平日に対応できない方は、司法書士に依頼してみましょう。
法務局の所在地や電話番号を確認したいときは、法務省のホームページを参照してください。

参照：かんたん登記・供託申請｜法務省
参照：法務局・地方法務局所在地一覧｜法務省

住所等変更登記を申請すると、1〜2週間程度で手続きが完了します。
窓口申請の場合は、手続き完了の電話連絡があるので、法務局の窓口で「登記完了証」を受け取りましょう。
郵送による申請や、窓口申請の際に郵送通知を希望していた場合は、届出先の住所あてに登記完了証が郵送されます。

住所等変更登記の義務化にともない、2026年4月1日以降はスマート変更登記（職権登記）もスタートします。

スマート変更登記は以下のように運用されるため、一度住所等変更登記を済ませると、後で住所・氏名が変わっても、自分で登記する必要がありません。

検索用情報の申出は2025年4月21日から始まっており、制度の開始前後で「単独申出」と「同時申出」に分かれます。
スマート変更登記を利用するときは、まず単独申出と同時申出の違いを理解しておきましょう。

法務局に検索用情報を申出する場合、不動産の取得時期によって申出方法が異なります。

2025年4月1日よりも前に不動産を取得し、登記が完了している場合は、検索用情報のみ申出します。
不動産の取得時期が2025年4月21日以降であれば、所有権移転登記などの申請と同時に、検索用情報を申出しているケースが多いでしょう。
検索用情報を申出した後は、職権による住所・氏名変更登記の際に、登録免許税はかかりません。

検索用情報の申出書を法務局の窓口に提出、または郵送提出する際は、法務省のホームページから様式をダウンロードします。
申出書には以下の項目があるので、すべて漏れなく記入または入力します

不動産所有者の住所と氏名については、必ず住民票の記載内容に合わせましょう。
オンライン（かんたん登記申請）で申出する場合は、PDF化した身分証明書をアップロードする必要があります。
検索用情報の登録が完了すると、申出書に記入したメールアドレスに完了通知が送信されるので、認証キーを控えておきましょう。
将来的にメールアドレスを変更する際は、認証キーが必要です。

参照：スマート変更登記のご利用方法｜法務省

法人が不動産を所有している場合、法務局に13桁の「会社法人等番号」を申出すると、スマート変更登記を利用できます。
スマート変更登記は以下のように運用されるため、会社法人等番号を申出した後は、法務局の登記官が本店所在地などの変更を職権登記します。

不動産の取得時期が2024年4月1日よりも前であれば、会社法人等番号の申出書を法務局窓口に提出、または登記・供託オンライン申請システムで申出可能です。
2024年4月1日以降に不動産を取得する場合は、所有権移転登記などを申請する際に、会社法人等番号も申出します。

不動産所有者が住所等変更登記を放置した場合、土地・建物の売却や、融資などに支障をきたす恐れがあります。
将来的には遺産相続に悪影響を及ぼす可能性があるため、以下のリスクをよく理解しておきましょう。

住所等変更登記を放置すると、不動産を担保とした住宅ローンや、融資などの資金調達が難しくなる恐れがあります。
金融機関が融資などを実行する際は、必ず住民票と登記事項証明書の住所・氏名を確認します。
登記事項証明書に古い住所が記載されていると、住所変更登記が完了するまで、審査保留となる可能性があるでしょう。
金融機関の審査に時間がかかったときは、購入予定だった不動産が売れてしまう、設備投資のタイミングを逃すなど、さまざまなリスクにつながります。

不動産を売却する際も、原則として登記情報の現行化が必要です。
登記事項証明書の住所が古く、住民票の内容と合致しない場合は、住所等変更登記が完了するまで売買契約を結べません。
不動産の所有権移転は売主と買主の共同申請ですが、売主側の登記情報が旧住所や旧姓であれば、法務局に申請を却下されるでしょう。
予定どおりに不動産を引き渡せなかったときは、売買契約を解除される恐れもあります。
売却予定の不動産がある場合は、必ず住所等変更登記を済ませておきましょう。

所有不動産記録証明制度は2026年2月2日にスタートしており、所有者に紐づく国内不動産を一元管理する制度です。
不動産の所有者や、所有者の相続人が法務局に請求すると、国内不動産をリスト化した「所有不動産記録証明書」を発行してもらえます。

従来制度では、亡くなられた方の所有不動産を調べる場合、管轄法務局や市町村役場に、登記事項証明書や名寄帳を請求する方法しかありませんでした。
親が管轄外の地域に不動産を所有していると、相続財産の調査から漏れてしまい、相続登記が放置されるケースもあります。
現在は所有不動産記録証明制度がスタートしているため、隣町などに不動産があっても、見逃す心配はないでしょう。

ただし、不動産は登記上の住所・氏名で検索されるため、登記情報が旧住所や旧姓のままでは、現在の住所・氏名で検索しても証明書に反映しません。
住所や氏名に変更があった際は、必ず住所等変更登記を申請し、所有不動産記録証明制度を有効活用できる状態にしておきましょう。

参照：所有不動産記録証明制度について｜法務省

相続登記も2024年4月1日以降に義務化されたため、早めの登記申請が必要です。
不動産の相続を知った日から3年以内に相続登記しなかった場合は、10万円以下の過料になる恐れがあります。
相続登記の義務化は過去の相続にも適用されるため、猶予期間となる2027年3月31日までに登記申請が必要です。
遺産分割協議がまとまらず、3年以内に相続登記できないときは、「相続人申告登記」を申請しておきましょう。
相続人申告登記により、自分が相続人である旨を申請した場合、過料のペナルティは科されません。

参照：相続登記の申請義務化について｜法務省

住所等変更登記は2026年4月1日にスタートするため、「こんなときはどうなる？」など、多くの疑問が生じます。

変更登記の申請や、スマート変更登記の利用を予定している方は、以下のQ&Aを参考にしてみましょう。

裁判所の督促に応じなかったときは、検察官により預貯金などが差し押さえられる可能性があります。
督促通知には納付書が同封されているので、必ず指定された期限内に過料を支払いましょう。

日本国内の不動産について、住所変更登記を申請する際は、以下の流れで手続きを進めます。

戸籍の附票などを取得する場合は、日本在住の親族に代理請求してもらう、または海外から郵送請求する方法があります。
海外からオンライン申請したいときは、「登記・供託オンライン申請システム」を利用してみましょう。
ペイジー（Pay-easy）対応のインターネットバンキングを利用していれば、登録免許税を納付できます。
郵送扱いで申請する場合は、国内の親族などに必要書類と委任状を送付し、収入印紙を貼付した状態で代理申請してもらいましょう。

参照：登記・供託オンライン申請システム｜法務省

ただし、不動産1個につき1,000円の登録免許税や、住民票などの取得費用がかかります。
司法書士に手続きを依頼すると、1万〜2万円程度の報酬金や、交通費などの実費が必要です。
複数の不動産を所有している場合は、登記事項証明書の取得費用が高くなるでしょう。

不動産の所有者以外に法務局からメールが送信された場合、以下のリスクが発生します。

家族のメールアドレスでも申出はできますが、トラブルにつながる可能性があります。
検索用情報を申出するときは、必ず不動産所有者のメールアドレスを記入しましょう。

ただし、住所のつながりを証明するため、戸籍の附票や住民票の除票を取り寄せる場合があります。
戸籍の附票などが廃棄されている場合は、登記識別情報や登記済権利証などを提出しましょう。

※こちらの情報は記事執筆時（2026年3月末）に法務局へ直接確認したものになります。詳しくは法務局へご確認ください。

複数の不動産を所有していると、住所等変更登記を漏らしたり、相続人が把握できなかったりする恐れがあります。
引っ越しの状況によっては、住所の変遷を証明できないケースもあるでしょう。
定款の項目を変更する際は、原則として2週間以内の登記申請が必要です。
司法書士に依頼すると、不動産の調査や、定款変更などに対応してもらえます。

住所等変更登記は2026年4月1日以降に義務化されるため、不動産所有者の住所・氏名が変わったときは、2年以内に登記申請を済ませましょう。

早めに登記情報を現行化しておけば、5万円以下の過料になる恐れはありません。
法務局に検索用情報を申出すると、スマート変更登記を活用できるため、住所や氏名に変更があった際の事務負担を軽減できます。

しかし、過去に何度も引っ越ししている場合は、住所の変遷を証明できないケースがあるでしょう。
相続財産を調査する際も、一部の不動産を見逃すと、相続登記の放置リスクが発生します。
住所や氏名の変更登記など、不動産の登記に困ったときは、ぜひ司法書士にご相談ください。

司法書士試験に合格後、司法書士法人にて研鑽。
家族の相続時、金銭により人間関係が悪くなる辛さを身をもって経験し、よりご相談者に寄り添った仕事をするために独立。相続手続をまるごとお任せいただけるサービスを行っている。